Не секрет, що готельний бізнес у Росії переживає справжній будівельний бум, а вкладення в нього в останні роки стало одним з найпривабливіших способів вкладення великого капіталу як російських, так і західних інвесторів. Крім будівництва нових готелів на ринку активно ведеться й реконструкція старих. Саме тому цікаві всілякі розв'язки в цій області, застосування яких дозволить найбільше ефективно вирішувати поставлені завдання, які ми розглянемо нижче.

Ідея використання структури закритих пайових інвестиційних фондів (ЗПИФ) при будівництві й здачі в оренду великих об'єктів нерухомості не нова. ЗПИФ уже став зручною формою, використовуваної будівельними організаціями для здійснення конкретних бізнес проектів (на даний момент у Росії зареєстровано 488 закритих пайових інвестиційних фондів).

Однак, на відміну від будівництва житлових будинків, офісних і торговельних бізнес центрів (об'єктів нерухомості, що мають швидку оборотність), будівництво й здача в оренду готельних комплексів через ЗПИФ тільки зараз здобуває все більшу популярність, завдяки своїм унікальним особливостям, про яких ми розповімо нижче. А підстав для цього досить. Це оптимізація й структурування бізнесу, захист власності від рейдерства, відсутність податку на прибуток і багато чого іншого.

Застосування структури ЗПИФ у готельному бізнесі можна розглядати в трьох наступних аспектах:

1. Будівництво й реконструкція готелів ( для будівельників і девелоперов);

2. Здача готельних комплексів в оренду ( для власників готельного бізнесу);

3. Вкладення капіталу в готельний бізнес ( для інвесторів).

Спробуємо розібратися, чим привабливий ЗПИФ, у чому його переваги й з якими проблемами можна зіштовхнутися при використанні цієї структури в кожному конкретному випадку.

Оскільки ЗПИФ – досить захищений і прозорий механізм інвестування в нерухомість, то при будівництві готельних комплексів очевидною перевагою цієї структури є розв'язок з його допомогою такого першорядного завдання як залучення додаткових інвестицій у проект на довгостроковій основі.

Крім того, будівництво об'єкта з нуля й наступна його реалізація може принести прибутковість до 30% річних. ЗПИФ із цього погляду може становити особливий інтерес. Завдяки особливостям оподатковування, увесь прибуток, отримана в результаті діяльності, будь те реалізація об'єктів або здача в оренду, не обкладається податком і в повному обсязі може бути спрямована на будівництво нових, а також ремонт і реконструкцію вже існуючих об'єктів.

Ще одне з переваг ЗПИФ при будівництві - централізація керування проектами й контроль над використанням засобів.

Фонди нерухомості, орієнтовані на готельні об'єкти, збирається в найближчім майбутньому створити компанія « Ингосстрах-Інвестиції». Основна мета, якою керується компанія, – розв'язок проблеми довгого періоду окупності проектів у готельній сфері.

« У нас також були плани по створенню такого Зпифа - говорить Сергій Хестанов, що управляє директор КК «Финам Менеджмент» - однак їх не вдалося реалізувати. Справа в тому, що він створювався під конкретний об'єкт (готель у великому регіональному центрі), але через корпоративний конфлікт між його власниками ми порахували пропозицію даних інвестицій нашим клієнтам занадто ризикованим. При цьому варто відзначити, що інтерес до фонду був досить більшим – після оголошення про плани по його створенню ми одержали кілька десятків дзвінків від зацікавлених інвесторів. Увага до готельних проектів з нашої сторони зберігається, і ми готові розглядати різні проекти в цьому сегменті».

Окремої уваги заслуговують рентні ЗПИФ готельні комплекси, що мають у складі активів. Економічний ефект від реінвестування прибутки в цьому випадку також найбільш значний і очевидний у довгостроковій перспективі (3 року й більш). Економічна ефективність від використання рентних фондів наведена в графіку(рис3.).

За словами Ген. директори КК «Радомир», Гонзалевой Дар'ї: «Готельний бізнес останнім часом залучає до себе увага не тільки великих корпорацій або муніципальних об'єднань, але й досить дрібних компаній і навіть приватних підприємців. Що стосується, внесення готелю в ЗПИФ нерухомості, отут є кілька нюансів. Найкрасивіший варіант – це просто внести сам будинок, який потім можна здати в оренду сервісної компанії. Але отут можуть виникнути деякі складності, якщо на території об'єкта нерухомості перебувають бар або ресторан, які підлягають ліцензуванню. Хоча переваги готельного ЗПИФ нерухомості в наявності, це й мінімізація оподатковування й секьютеризация активів і диверсифікованість ризиків, пов'язаних з веденням даного бізнесу».

Рис. 1 (Типова структура керування готельними об'єктами)

Рис. 2 (Структура керування об'єктами в структурі ЗПИФ)

І, нарешті, з погляду вкладення засобів, придбання паїв ЗПИФ – це простий, зручний і доступний спосіб інвестування засобів на ринку нерухомості. Залучає це спосіб вкладення капіталу, насамперед, надійністю й стабільністю активу, а також наявністю виплат проміжного доходу (що є обов'язковою умовою функціонування рентних фондів). Важливим фактом при вкладенні капіталу в ЗПИФ є наявність багаторівневої системи захисту прав пайовиків і прозорість роботи фонду.

На сьогоднішній день поріг входження в нові фонди, що інвестують засоби в нерухомість невеликий. Вартість входження в проект як пайовика може скласти всього кілька тисяч рублів ( при інвестуванні прямо на цю суму на ринку житла не представляється можливим купити й декількох метрів, не говорячи вже про одноособове придбання у володіння об'єкта нерухомості). Комбінація невисокої прибутковості й надійності вкладень у рентні готельні фонди робить їхньою гарною альтернативою банківським вкладам. Невисокий вхідний поріг при первиннім розміщенні й доп. випуску, обіг паїв на біржі роблять паї ЗПИФ доступними для приватних інвесторів.

Інвестиції в готельний бізнес, відрізняються від інвестицій у будівництво торговельної й офісної нерухомості порівняно низькою прибутковістю, але разом з тим і високою надійністю й стабільністю, що є немаловажним для невеликих інвесторів.

Підводячи підсумок усьому вищесказаному, можна привести думка про використання структури ЗПИФ у готельному бізнесі керуючого директора КК «Финам Менеджмент», Сергія Хестанова:

«Зпифи можна вважати однієї з найбільш зручних форм фінансування готельних проектів. Мова може йти як про «упакуванню» уже готових об'єктів для одержання від них рентного доходу, так і про використання пайових фондів для залучення інвестицій. Готельні проекти відрізняються досить високими строками окупності. У цьому випадку податкові преференції, надавані Пифам, дозволяють підвищити ефективність використання капіталу. Поки закриті фонди рідко використовуються в даному сегменті, що зв'язане зі специфікою бізнесу, де, з одного боку, є дуже великі інвестори, які вирішують свої завдання в рамках наявних у них корпоративних можливостей, з іншої, невеликі гравці, які далеко не завжди володіють інформацією про оптимальні способи організації своїх інвестицій. Однак, у міру росту інвестицій у готельний сегмент, ситуація буде мінятися. Уже в найближчі роки на ринку може з'явитися кілька спеціалізованих фондів».

Таким чином, ЗПИФ може по праву вважатися цікавим і перспективним інструментом, застосовним в області готельного бізнесу, який має цілий ряд переваг не досяжних при застосуванні інших структур. Це не тільки спосіб оптимізації оподатковування майна юридичних осіб, але й реальний інструмент збільшення капіталу, доступний, у тому числі приватним інвесторам.

Із проведених нами досліджень, ми дійшли висновку, що багато організацій поки не готові до використання даного інструмента. Причин цьому трохи, але основна з них - це необхідність створення нової, мало зрозумілої на перший погляд, і незвичної структури, а також складність формування команди кваліфікованих фахівців. Багатьом будівельним організаціям простіше працювати « по старинці», по перевіреній системі й впровадження нового інструмента, як вони вважають, - додаткові необґрунтовані витрати. Хоча на ділі корисний коефіцієнт від впровадження ЗПИФ не тільки дозволяє оптимізувати процеси, але й одержати більшу прибутковість.

Урізання:

Переваги ЗПИФ:

• Залучення інвестицій у проект на довгостроковій основі;

• Податкові переваги: оптимізація податкового навантаження й відсутність подвійного оподатковування;

• Реінвестування прибутки за рахунок відкладеного оподатковування (24% податку на прибуток не платиться до виходу з фонду);

• Консолідація й структуризація активів, яка робить структуру зрозумілої й прозорої, а також допомагає зосередитися на керуванні;

• Захист власності від недружніх поглинанні й судових домагань;

• Диверсифікованість бізнесу шляхом розміщення тимчасово вільних засобів у непрофільні активи;

• Спрощення юридичних процедур передачі прав власності на нерухомість;

• Законодавчий захист прав інвесторів (пайовиків).

Недоліки структури:

• Необхідність створення або залучення сторонньої керуючої компанії ЗПИФ;

• Додаткові витрати на підтримку структури (винагорода керуючої компанії й інфраструктурних організацій);

• Додатковий контроль як з боку держави (ФСФР РФ), так і з боку інфраструктурних організацій (спеціалізований депозитарій, реєстратор, оцінювач, аудитор).

Рис. 3 (Порівняння наведеної вартості: чистий дохід підприємства й дохід діяльності з використанням ЗПИФ)

Ольга Соболєва

Фахівець напрямку ринку колективних інвестицій Вермонт Финанс