Готельний сектор довгий час залишався в тіні більш затребуваних офісного й торговельного секторів комерційної нерухомості. Інвесторів і девелоперов зупиняли досить тривала окупність проектів ( від семи років) і незнання специфіки готельного бізнесу. Тим часом довгоочікуваний прорив на російському ринку готелів зроблений — укладена сама вагома угода. Це значить, що час інвестицій у готелі настало.

24липня 2006 р. Merrill Lynch Capital Markets Bank і Aareal Bank уклали угоду по рефінансуванню споруджуваної в Москві готелю Ritz-Carlton на суму 160 млн євро. Відділ залучення інвестицій компанії Jones Lang Lasalle представляв інтереси девелопера проекту — компанії Capital Partners. “Угода по рефінансуванню Ritz-Carlton — найбільша угода по рефінансуванню як для столичного готельного ринку, так і для ринку комерційної нерухомості Москви в цілому по залученню західного рефінансування, — відзначив заступник директора, керівник відділу залучення інвестицій і корпоративного фінансування компанії Jones Lang Lasalle Джеймс Корриган, — і одночасно дебют компанії Merrill Lynch Real Estate Lending нерухомості, що кредитує під заставу. Ця угода дозволила Merrill Lynch вийти на російський ринок з найменшим ризиком”.

Готель Ritz-Carlton, відкриття якої заплановано на IV квартал 2006 р., зводиться на місці колишнього готелю “Інтурист” на початку Тверской вулиці. В отеленні класу “п'ять зірок плюс” буде 334 номера, включаючи 23 люкса. Очікується, що в Ritz-Carlton будуть самі більші

у столиці готельні номери ( від 42 до 237 кв. м), крім того, у готелі буде зал для приймань площею 650 кв. м, конференц-зали, бутики, фітнес-клуб, SPA, ресторани, бар на даху.

На думку Корригана, кредит анітрошки не вплинув на прогрес будівництва Ritz-Carlton. “Однак рефінансування дозволило девелоперам одержати доступ до більш привабливих позикових засобів”, — затверджує він.

“ інвестиційний бум, Що Почався в готельному секторі, пояснюється винятково високою прибутковістю готельного бізнесу, — уважає генеральний директор компанії " Сіті-Готель" Дамир Кафтаранов. — У першім півріччі 2006 р. 5-звездочние готелю Москви по прибутковості випередили готелі європейських міст, хоча готельний сектор почав розвиватися пізніше, чим офісна або торговельна нерухомість. Сьогодні середньорічна заповнюваність готелів 1-го класу наближається до максимальних показників європейських готелів — 60-70%”.

Москва й Стамбул: спереду Європи

“Готельний ринок Москви другий рік підряд іде на рекорди, — повідомляє в щорічнім дослідженні компанія HVS International, European Hotel Valuation Index. — Середня вартість номера зросла в минулому році майже на 35%, на 30% зросла прибутковість номерів (revpar) у московських готелях”.

Дані дослідження HVS International ґрунтуються на готельному ринку 28 європейських міст. Після трирічного періоду спаду вартість номерів у євро послідовно росте вже другий рік підряд.

Минулий рік можна вважати до деякої міри переломним, тому що Москва, протягом чотирьох років, що демонструвала найвищі темпи росту цін на готельному ринку, поступилася лідерство Стамбулу. Столиця Туреччини практично подвоїла темпи росту в порівнянні з 2004 р. — в 2005 р. показник склав 32% у порівнянні з 17% в 2004 р. Торік заповнюваність стамбульських готелів зросла на 10%, а вартість номерів — на 25%.

“У минулому році значно покращилася ситуація на готельному ринку Туреччини. За офіційним даними, турпоток у країну збільшився на 20%, — говориться в дослідженні Hotelbenchmark Survey, виконаному консалтинговою компанією Deloitte. — У чималому ступені цьому сприяв той факт, що минулим улітку через Стамбул уперше пройшла траса всесвітньо відомої автоперегони “Формула-1”. Крім того, по даним HVS International, у Туреччині випереджальними темпами розвивається діловий туризм. В 2005 р. кількість делегатів конференцій, симпозіумів і семінарів, що відвідали Стамбул, зросло в порівнянні з 2004 р. на 156%. Нарощування Стамбулом виставочно-конференційних потужностей (у столиці Туреччини вже діє три великі виставочні комплекси й будується ще два) і перешедшие в активну фазу переговори про вступ Туреччини в ЄС дозволяють сподіватися, що перспективи розвитку ділового туризму в країні самі що ні на є оптимістичні.

Як і в Москві, у Стамбулі мріють відкрити якнайбільше розкішних готелів. Найбільші в столиці Туреччини проекти майбутнього — готель ємністю 300 номерів в 50-поверховому хмарочосі Diamonds in Istanbul (“Алмази Стамбула”) і комплекс із двох висотних веж Dubai Towers, Istanbul, до складу якого ввійде готель класу de luxe, — побачать світло в 2008 р. Останній проект являє собою багатофункціональний комплекс, орієнтовний розмір інвестицій у який складе 420 млн євро.

У погоні за прибутковістю

По даним Hotelbenchmark Survey, найгірший у Європі ріст прибутковості номерів зареєстрований у країнах Південної Європи. Особливо погано обстояли справи в Афінах і Лісабоні — містах, які в 2004 р. стали столицями найбільших спортивних подій — літніх Олімпійських ігор і чемпіонату Європи по футболу відповідно. Одного разу “виконавши план”, ці міста вже просто не в змозі підтримувати високий рівень завантаження готелів. Страждають від недовантаження й готелю в ряді міст Іспанії, що продемонструвала в підсумку досить скромний (1,3%) ріст прибутковості номерів.

Виконавчий директор Hotelbenchmark Джулия Фелтон відзначає, що цього року готельний ринок буде розвиватися. “ Тому що темпи росту ВВП очікуються невисокі, те й ріст прибутковості номерів буде скоріше поступальним, ніж значним, — відзначає Фелтон. — Найбільш перспективні регіони розвитку готельного сектору — Південне Середземномор'я й ЦВЕ: у цих країнах триває розширення бізнесу й ростуть турпотоки. Разом з тим зросте заповнюваність готелів в Італії й Німеччини — головним чином завдяки зимовій Олімпіаді й чемпіонату світу з футболу”.

Втім, Москва також продовжує демонструвати позахмарні темпи росту готельного ринку: от уже шостий рік підряд ( крім 2003 р., коли ріст вартості номерів склав 9%) ріст вартості номерів в

московських готелях виражається двозначними числами. Цього року середня вартість номера в московських готелях досяглася 240,91 євро, що вище, чим у середньому по Європі. Прибутковість номерів у столичних готелях зросла в 2005 р. на рекордні 30,4%.

Проблема столичної індустрії гостинності полягає в тому, що з 35 000 московських готельних номерів лише 8000 (усього 22,9%) відповідають міжнародним стандартам. Незважаючи на це, закриття значної кількості готелів категорії “3 зірки” спровокувало в 2005 р. грандіозний (35%-ний) ріст вартості готельних номерів. Це, у свою чергу, збільшило прибутковість номера на 30%. “Недолік готелів провідних міжнародних мереж і постійно зростаючий попит провокують подальший ріст середньої вартості проживання”, — констатується в дослідженні Deloitte.

Мегаполіси: гостинні й не дуже

У цілому готельні ринки в Європі значно різняться. Найдорожчим містом став Лондон, де середня вартість номера склала 516,12 євро (що на 7,2% більше, чим в 2004 р.). 2-е місце традиційне залишається за Парижем (484,52 євро за номер, що на 6,2% вище, чим в 2004 р.). 3-е й 4-е місця належать Милану й Цюріху — 415,82 і 375,99 євро за номер відповідно.

Замикають таблицю Варшава (середня вартість номера — 104,5 євро), Лісабон (121,2 євро за номер) і Афіни (132,1 євро за номер).

На дорожнечу лондонських готелів не вплинули навіть терористичні атаки, відзначені після оголошення про те, що Лондон став столицею Олімпіади-2012. Хоча завантаження готелів знизилося в середньому на 1,4%, вартість готельних номерів зросла на 4%. Прибутковість на номер склала 160 євро. Росту лондонського готельного ринку сприяють сприятливі економічні передумови (Лондон залишається найбільшим у Європі фінансовим центром) і, як наслідок, невичерпний потік туристів, який щорічно збільшується майже на 10%. Готелі в Лондоні могли б бути ще дорожче, якби в центрі міста були вільні земельні ділянки. На жаль, їхнім практично не залишилося. Втім, деяким девелоперам все-таки повезло. Наприклад, на англійський ринок приходить іспанський оператор Silken Hoteles. Прем'єрою стане готель на 170 номерів, що зводиться в районі Aldwych (центр міста). Перші готелі радикального бренда Yotel c номерами, що нагадують салон літака бізнес-класу, відкриються наприкінці 2006 — початку 2007 р. у лондонських аеропортах Хитроу й Гетвик, а згодом — і в центрі столиці Великобританії. Амбіційні плани виношує азіатська мережа Shangri-La Hotels & Resorts (Гонконг). Уже в 2009 р. на лондонському ринку з'явиться ексклюзивний готель London Bridge Tower Hotel під її керуванням.

Вартість перебування в Парижу зросла торік на 6,6% — головним чином завдяки випереджальному росту завантаження (на 4%). У минулому році в Парижу відкрилося відразу кілька готелів категорії “4-5 зірок”. Серед них — три бутик-готелю: Villa Malraux (29 номерів), Hotel du Petit Moulin (17 номерів) і Hotel le Sezz (27 номерів). І трохи більш демократичних готелів — Express (Holiday Inn) на 115 номерів неподалік від аеропорту Roissy Charles de Gaulle і два готелі мережі Radisson SAS: Radisson SAS Hotel Boulogne (170 номерів) і Radisson SAS Val d'europe (139 номерів) у зоні для гри в гольф на території паризького Диснейленду.

Shangri-La Asia (дочірня компанія мережі Shangri-La Hotels & Resorts) виходить і на паризький ринок. Уже в 2008 р., тобто на рік раніше, чим у Лондоні, вона планує відкрити готель Shangri-La Hotel Paris (на 140 номерів). “Сировиною” для майбутнього готелю послужив колишній будинок принца Роланда Бонапарта. Це буде перший у Парижу готель класу de luxe, володіти й управляти яким буде азіатська готельна мережа. На паризькому готельному ринку активно йдуть угоди купівлі-продажу. Найгучнішою угодою стала покупка готелю Plaza Vendome (97 номерів) групою Marriott за 38 млн євро. Тепер готель буде функціонувати за назвою Renaissance Paris Vendome. GIC Real Estate, у свою чергу, придбала готель Intercontinental Paris (438 номерів) за 315 млн євро. Готель зробив в управління компанії Starwood Hotels & Resorts під брендом Westin.

На московському ринку готелів угод поки що мало. “Сьогодні спостерігається інвестиційний бум у девелопменте готелів, але угод із продажу готелів зовсім небагато, — відзначає Джеймс Корриган. — Імовірно, учасники ринку вичікують більш вигідного моменту й просто притримують готельні активи”.

Ще одним стримуючим фактором для розвитку готельного ринку Москви, як і в Лондоні, є нестача вільних земельних ділянок у центрі міста. “Обмежені можливості нового будівництва приводять до інвестицій у вже діючі або реконструируемие об'єкти. Недавно столичні влади оголосили про продаж 69% акцій готелю "Балчуг", стартова сума угоди — $108 млн. Багатьом ця цифра видасться завищеної, однак готель "Україна" була продана за $270 млн при початковій ціні $165 млн, — уважає Дамир Кафтаранов. — Готельний ринок сьогодні настільки прибутковий, що інвестори готові здобувати навіть переоцінені активи”. Сьогодні Москва, як і будь-який ринок, що розвивається, прагне знову довести свою гостинність і відкриває нові фешенебельні готелі. Крім уже згадуваного готелю Ritz-Carlton у найближчі роки в Москві відкриється відразу кілька готелів міжнародного рівня. Наприкінці 2007 р. відкриється Novotel (220 номерів) у торгово-виставковому комплексі “Гостиний двір”; готель на місці колишнього готелю “Москва” (210 номерів і житлові апартаменти класу de luxe) знову почне працювати в 2009 р. — уже під керуванням елітного міжнародного оператора Four Seasons; готель Grand Hyatt Hotel (360 номерів) у вежі “Федерація” (“ Москва-Сіті”) розгорне свої двері також в 2009 р.

Стратегії інвестування

Стратегія успішного інвестора має на увазі дарунок передбачення. Успішні інвестори, що володіють багатомільярдним станом, затверджують, що головне — вчасно ввійти на ринок, а не кидатися скуповувати активи тієї або іншої фірми, коли навколо них уже створений ажіотаж. Таким чином, інвестувати треба в перспективні сектори ринку й компанії.

У готелі інвестують відомі мільярдери, кутюр'є й навіть кінозірки. Дональд Трамп, що створив целую індустрію навчання стратегіям фінансового благополуччя, зараз інвестує в будівництво відразу декількох елітних готелів. Це Trump International Hotel & Tower Chicago — 90-поверховий хмарочос на березі ріки Чикаго й 50-поверховий готель-кондо класу люкс в Las Vegas Strip. Інвестиції в готелі у всесвітньо відомих центрах ігорного бізнесу практично завжди безризикові.

Готель Monte Carlo Bay Hotel & Resort (Монако), номинировавшийся в категорії “готельні й курортні комплекси” на MIPIM-2006, побудований у стилі середземноморського палацу, сполучаючи в собі елементи французької неокласичної архітектури й традиційних італійських особняків. Перлинами готелю є фонтан з комп'ютерним керуванням, висячі сади, гігантський басейн площею 1716 кв. м, що починається на території комплексу й вихідний далеко за його межі, і, звичайно, казино.

Вигідно інвестувати й у нетрадиційні готелі, наприклад у селища мисливських будиночків де-небудь у глибинці, або в готелі, розташовувані в будинках, що є пам'ятниками історії й архітектури. Такі готелі затребувані аматорами відокремленого активного відпочинку й цінителями прекрасного відповідно.

Ще один перспективний напрямок для розвитку готельного бізнесу — будівництво гольф-курортів. Готелі на території гольф-курортів не знають поняття “сезон” — престижний вид спорту сприяє значному росту турпотока.

Усі ці ключові моменти актуальні й для Росії, де на сьогоднішній день зложилася сприятлива ситуація для інвестування в готельний бізнес. Росту готельного ринку в Росії сприяють глобальна тенденція до поліпшення умов кредитування й ріст конкуренції в цій сфері. Якщо ще кілька років назад рідкий російський банк кредитував під придбання об'єктів комерційної нерухомості, то сьогодні у фінансово-кредитних структур зложилися певні переваги.

“ Серед банків, зацікавлених в інвестиціях у готельний бізнес, я б відзначив нашого основного партнера — Москоммерцбанк, — відзначає президент Heliopark Group Олександр Гусаків. — На сьогоднішній день нашої компанії виділено дві кредитні лінії — на інвестиційні проекти, де предметом застави є нерухомість (активи), і на розвиток мережі під заставу діючих об'єктів [бізнесу]. У цей час сумарний обсяг засобів, якими ми оперуємо, становить $31,5 млн плюс власні засоби й засобу приватних інвесторів — девелоперских компаній, російських інвестиційних фондів, які оцінюють готельну галузь як одну з перспективних”.

Знамениті інвестори також радять не обмежуватися одним ринком. готельні оператори, Що впевнено почувають себе російські, звертають увагу на привабливі об'єкти як усередині країни, так і за її межами.

Днями Heliopark Group закрила угоду по придбанню готелю в Німеччині. Це один із трьох найстарших готелів у зоні Баден-Бадена Bad Hotel Zum Hirsh, що належав до покупки відомої німецької мережі готелів Steigenberger Hotels & Resorts. Будинок був побудований в 1688 г. і перебуває в центральній частині міста. Унікальна особливість готелю — підведення термальних вод у кожний номер. “У ході реконструкції, яку ми сподіваємося завершити до 1 червня 2007 р., ми одержимо готель ємністю 71-74 номера категорії "4+", у якім буде SPA, — розповідає Олександр Гусаків. — Засобу на реконструкцію в розмірі 70% від вартості робіт нам готовий надати Drezdner Bank під 5,5% річних”.

Інвестиції в бренди

Втім, інвестувати можна не властиво в готель, а в ім'я або бренд. Цього року на російський готельний ринок нарешті прийшла мережа Best Western. Право на використання бренда одержала російська компанія “ Сіті-Готель”. “Заявки на участь у міжнародному тендері подали сім компаній. Конкурс був закритим, імена учасників не розголошувалися, — розповідає Дамир Кафтаранов. — У тендері брали участь не тільки вітчизняні, але й іноземні компанії, що планували вийти на російський ринок. У рамках конкурсу ми надали детальний план розвитку мережі готелів Best Western у Росії. Наше бачення бізнесу, потенціал розвитку й план розвитку індустрії гостинності в Росії здалися представникам Best Western найбільш перспективними й переконливими. Представлений нами бізнес-план був розглянутий і схвалений радою директорів Best Western. До моменту тендера в нас були власні ділянки для будівництва готелів, по декільком проектам уже велися роботи”.

Існуюче серед окремих учасників готельного ринку думка про те, що франшиза обмежує можливості розвитку готелю, не єдине. “ Робота із франшизе має на увазі чітке дотримання стандартів устаткування готелів і надаваного сервісу. Ми беремо на себе зобов'язання дотримувати стандартів оснащення готелів, прийняті в Best Western, — говорить Кафтаранов. — Мова йде про фіксовану площу суспільних зон, оснащенні гостьових номерів і ванних кімнат, інтер'єрах і технічнім оснащенні будинку. З одного боку, це обмеження, а з іншого — перевірені технології, успішно використовувані в готелях по усьому світу. Однак розв'язку про подальшім розвиток компанії або відкриття нового готелю ми ухвалюємо незалежно від Best Western”.

Якщо одні російські компанії купують франшизи, то інші їх продають. “ Довгостроковою перспективою Heliopark Group є бажання зайняти як можна більшу частку ринку, — говорить Олександр Гусаків. — Ми прагнемо розвиватися й створювати продукт. Є певні стратегія й тактика. Наприклад, ми прагнемо управляти чужими об'єктами, плануємо продавати франшизу. Так, з готелем "Приморська" ( м. Сочі), якої ми управляли два роки, ми розірвали договір оренди, продавши їм франшизу”.

Олена Шувалова

Для Відомостей

18.09.2006, №174 (1701)