САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — В 2005 р. тільки за рахунок відкриття нових великих готелів петербурзький готельний фонд збільшився майже на 900 номерів. Цей результат зіставимо з досягненнями хотельеров за п'ять попередніх років. У туристичну привабливість міста на Неві, схоже, повірили інвестори самих різних мастей — від новачків у сфері гостинності до професіоналів. У цій строкатій компанії — російські сировинні холдинги й банківські структури, місцеві забудовники, які дотепер вкладали гроші в житлові проекти, і власники торгово-розважальних центрів, західні інвестиційні фонди й міжнародні готельні ланцюжки.

Зона ризикованого гостинності

Інтерес до готельного бізнесу почасти викликаний, що підсилюється конкуренцією на ринку офісних і торговельних площ і стагнацією в житловім будівництві. Крім того, якщо порівнювати Петербург із європейськими містами по кількості готельних місць на душу населення, у наявності явний дефіцит. За даними аудиторської компанії МКД, у Петербургові цей показник становить 7,2 на 1000 людей, а в Милане — 35. “Навіть у соціально більш близьких Празі й Будапешті ця цифра перевищує 10 місць на 1000 жителів, так що певний потенціал росту в нас є”, — констатує генеральний директор МКД Юрій Воропаев.

Тим часом приводів для оптимізму в інвесторів не так уже багато. Завантаження петербурзьких готелів як і раніше має яскраво виражену сезонність. У січні вона, наприклад, не перевищує 35-45%. У результаті середньорічний показник, полічений по всіх категоріях готелів, в 2004 р. склав 59%. І якщо в об'єктів так званого першого класу (“4-5 зірок”) заповнюваність за підсумками минулого року досяглася 68%, те в середньому класі (“3 зірки”) вона становить 56%, а в економічному (“1-2 зірки”) — і зовсім 53%.

Підсумки цього року ще не підведені. Однак є всі підстави вважати, що показники завантаження виявляться ще більш скромними. Туристичний потік за три квартали 2005 р. виявився на 18% слабкіше, чим за аналогічний період 2004 р. ( дотепер він ріс рік у рік). Петербург залишається одним із самих руйнівних міст миру, і ціни в готелях неприємно

вражають не тільки росіян, але й заможних іноземців. У Комітеті із зовнішніх зв'язків і туризму міської адміністрації (КВС) певен: дорожнеча турів і, зокрема, готелів — основна причина зниження кількості гостей, насамперед у високий сезон (квітень — вересень). Поїздка в росіянку Венецію обходиться закордонним туристам в 1, 5-2 рази дорожче, чим у відомі туристичні центри Європи.

За інформацією Північно-Західного відділення Російського союзу туриндустрии, улітку 2005 р. петербурзькі готелі в середньому збільшили ціни на 30% (якщо вважати в євро). Результат у наявності. По оцінці фахівців КВС, спостерігається майже арифметична зворотна залежність між заявленим тарифом і кількістю постояльців. Найбільш серйозні втрати понесли готелі середнього класу, де, як і в першому класі, зупиняється багато іноземців. Якщо падіння попиту на послуги готелів високого рівня склало 8-9%, то в “середнячков” цей показник — усі 20%.

Більші надії на збільшення в'їзного потоку в Смольному зв'язують із програмою розвитку Петербурга як туристичного центру на 2005-2010 рр. Міський уряд затвердив її в жовтні.

Програма підготовлена на основі розробок міжнародної компанії “Бостон Консалтинг Груп” (BCG) на замовлення Міністерства економічного розвитку й торгівлі РФ. Основний зміст документа виражений у лаконічній формулі “5 × 5 х 5”: через п'ять років Петербург повинен увійти в п'ятірку головних туристичних центрів Європи й ухвалювати по 5 млн гостей у рік (показники 2003-2004 рр. — близько 3 млн).

Туризм оголошений стратегічно важливим для міста напрямком. На розвиток цієї галузі в період реалізації програми передбачається направити з бюджету приблизно 1 млрд руб. Ці гроші повинні бути витрачені на розвиток транспортного сполучення — і насамперед аеропорту, спрощення візового режиму, модернізацію музеїв, підвищення рівня безпеки туристів і їх інформаційної підтримки. Пріоритетним завданням залишаються нарощування числа готелів і регулювання цінової політики в сфері туриндустрии. Розроблювачі програми, явно тяжіючи до круглих цифр, вважають за необхідне за 10 років збільшити готельний фонд не менш чому на 10 000 номерів.

Формуванням сприятливого іміджу Петербурга і його просуванням на туристичному ринку займеться спеціально створене Агентство міського маркетингу. Воно ж виступить координатором основних програмних заходів. Фахівці BCG пропонують подавати Петербург іноземцям під слоганом “Геній чистої краси”, не зневажаючи, втім, іміджем “Дружня теплота”. З урахуванням нинішнього стану міських фасадів і вулиць, а також загальної мрачноватой атмосфери закордонні гості цілком зможуть оцінити гумор розроблювачів бренда.

Деякі експерти скептично ставляться до туристичної програми, створеної BCG. Однак міські влада в цілому оцінили її позитивно. Губернатор Валентина Матвієнко заявила, що відповідні засоби вже закладені в бюджеті на 2006 р. і до реалізації програми потрібно приступати негайно.

За найближчі п'ять років Смольний розраховує одержати близько 130 млрд руб. за рахунок розвитку туризму. Зараз дохід від нього становить ледве більш 5 млрд руб. у рік.

“Потенціал Петербурга в цій сфері очевидний. Поки що туристична галузь формує міську скарбницю лише на 10-12%. Для порівняння: у бюджетах Парижа, Рима, Венеції або Лондона частка вступів від туризму досягає 60-70%. Але для того щоб туристичний бізнес розвивався, необхідно поліпшити інфраструктуру міста й насамперед створити ефективну готельну індустрію. Сьогодні Петербург реалізує свої туристичні можливості відсотків на п'ять, він у стані якісно обслужити не більш 1,5 млн туристів у рік. До нас мало їдуть через дефіцит місць розміщення, а їх нестача, у свою чергу, породжує ціновий диктат готелів при невисокому рівні сервісу. Це негативно позначається на іміджі міста й відлякує й без того нечисленних туристів”, — коментує директор компанії “Бекар. Комерційна нерухомість” Ігор Горянський.

Інвестори розкачалися

Ще недавно інвестиційна активність у готельному секторі була досить млявою. Єдиний сегмент ринку гостинності, який бурхливо розвивався протягом останніх років, — міні-готелі. У цей час у Петербургові їх налічується більш 400. Хоча точної статистики немає. Значна частина об'єктів — розселені парадні, не переведені в нежитловий фонд.

“Вимоги, які пред'являють до малих готелів контролюючі органі (СЕС, пожежні й ін.), найчастіше нездійсненні, тому їм вигідніше залишатися в статусі мебльованих кімнат”, — пояснює Олексій Мусакин, генеральний директор Першої компанії (управляє готелем “Шелфорт”) і керівник консалтингового підприємства “Центр розвитку малих готелів”.

По підрахунках Мусакина, 53% діючих на ринку об'єктів мають ємність від 11 до 20 номерів. Хоча оптимальний розмір міні-готелю, з його погляду, — 25-35 номерів. 40% клієнтів малих готелів — бізнесмени, ще 30% — індивідуальні туристи. Вони цінують насамперед домашній комфорт, спокій і індивідуальний підхід, мирячись із відсутністю повноцінного ресторану, фітнес-центру й тому подібних опцій.

Цей бізнес залишається перспективним, хоча в найближчі роки з ринку можуть піти до сотні неконкурентних міні-готелів, уважає Олексій Мусакин. Середня окупність проектів — 5-6 років. На створення готелю з 20 номерів, що займає приблизно 800 кв. м, буде потрібно від $1,2 до $2 млн. Інвестор може розраховувати на річний оборот $380 000-500 000. Найбільш затребуваний у цьому сегменті ринку товар — номера економкласса за ціною $40-70 за добу.

У Смольному обіцяли забудувати Петербург численними готелями ще до широко розрекламованого 300-летию. Однак очікуваний бум не відбувся: до круглої дати в центрі міста не відкрилося ні одному великого готелю, а із сотні із зайвим заявлених проектів були реалізовані лише одиниці. Проте ювілей все-таки став каталізатором для інвесторів. Однак вони не розрахували власні фінансові можливості, не врахували вкрай бюрократизовану процедуру узгодження будівництва та інші нюанси петербурзького інвестиційного клімату й у результаті спізнилися до всеросійського свята. Більшість готелів, що заробили в 2005 р., споконвічно планувалося запустити саме до 300-летию міста.

Чудова четвірка

Відкриттями року стали чотири досить великі готелі. Усі вони претендують не менше, чим на “4 зірки” ( а то й на “четвірку із плюсом”).

Улітку поруч із Невським проспектом заробив перший у місті готель, що входить у міжнародну мережу Accor Group. Готель на 233 номери під вивіскою “Новотель Санкт-Петербург Центр” займає дві елегантні дев'ятиповерхові вежі, виконані в давньоримському стилі й з'єднані скляним переходом. Вентильовані фасади оброблені тонированним склом, дзеркалами, а також природніми гранітом і мармуром 12 видів.

Власник готелю — столичне ТОВ “Вест Бридж Готель”. Його керівництво віддало перевагу умолчать про своїх засновників, позначивши їх як “групу приватних інвесторів”. За словами голови ради директорів “Вест Бридж Готель” Костянтина Сторожева, компанія спеціалізується на інвестиціях у комерційну нерухомість, насамперед в офісну й готельну. У неї уже є реалізовані проекти в Москві, зокрема бізнес-центр класу А на Ленінградському проспекті.

По оцінці Сторожева, сума інвестицій у будівництво “Новотеля” перевищила $30 млн. “Ми дозволили собі деякі розкоші, не передбачені базовими стандартами Accor, але не жалуємо про цей”, — пояснює він. Розрахунковий строк окупності — вісім років. Accor не брала участь у фінансуванні проекту. З міжнародною мережею укладений класичний контракт на керування строком на 20 років.

По попередніх розрахунках, середньорічне завантаження “Новотеля” складе 60-70%. Заявлений тариф на двомісний номер — від $170 у добу.

Практично одночасно з “Новотелем” фінішував проект Петербурзького агентства нерухомості (ПАН) на наб. р. Мийки, 22. Його інвестиційна історія тягнеться з 1995 р. Спочатку міські влада віддали історичний будинок під реконструкцію французької компанії Peters Construct, а потім її перемінив місцевий інвестор. Готель на 197 номерів віддана в керування іншому міжнародному операторові — компанії Kempinski.

Восени на пр-ті Римського-Корсакова, 5-7, відкрився готель “Амбассадор”, що хизується першої в Петербургові вертолітним майданчиком (дозвіл на польоти його власники, втім, ще не одержали). Розв'язок про створення готелю по цій адресі Смольний прийняв ще в 1998 р. Далі — класичний уже для російського ринку сценарій: невиконані зобов'язання, зміна інвестора. Власник в “Амбассадора” теж російський — “Петербурзькі готелі”. Його засновник — Балтійська інвестиційна корпорація, створена фізичними особами, що воліють анонімність.

Дев'ятиповерховий готельний комплекс (19 360 кв. м) розрахований на 255 номерів. Обробка інтер'єрів навмисно розкішна: мармур, ліпнина, кришталеві люстри від Swarovsky. Вартість будівництва склала близько $30 млн. За словами фінансового директора “Петербурзьких готелів” Олександра Мірошника, на засоби акціонерів здійснений лише start-up проекту. В основному ж будівництво велося за рахунок позикового капіталу. Найбільший кредит — $12 млн на п'ять років під 11,5% річних — надав Північно-Західний банк Ощадбанку Росії. За розрахунками інвестора, при середньорічнім завантаженні готелю на рівні 55-60% розрахунковий строк окупності проекту складе вісім років.

Номер економкласса коштує в “Амбассадоре” $200-290 у добу залежно від сезону ( без сніданку й ПДВ). Власники готелю обіцяють зробити тарифну політику гнучкої, однак їх заява про те, що “Амбассадору” удасться переломити ситуацію, пов'язану із завищенням цін на готельні послуги, викликає здивування.

“Петербурзькі готелі” будуть самі управляти готелем. “Сучасні технології продажів дозволяють залучати постояльців і без входження в яку-небудь із мереж. Зовнішні ж оператори в середньому претендують на 12% від виторгу, не даючи гарантій успіху”, — пояснює Олександр Мірошник.

Восени повністю заробив готель класу “4 зірки” “Петро Палас Готель” на вул. Малої Морський, 14. Вона належить хазяїнові місцевої торговельної мережі “Сезон”, що включає гипермаркет і кілька супермаркетів, розташованих у спальних районах міста. Історичний будинок, що перебуває недалеко від Исаакиевской площі, інвестор придбав на вторинному ринку. Реконструкція зайняла близько двох років. Її вартість не розголошується. У восьмиповерховому будинку розмістилися 193 номери. Інтер'єри оформлені в купецькому стилі кінця XIX в., ресторан прикрашає опудало ведмедя, а гостей зустрічають темношкірі швейцари.

Директор готелю Вадим Любич не приховує, що для власника цей проект пов'язаний із самореалізацією й не носить винятково комерційний характер. Хоча розрахунковий строк окупності при плановім завантаженні 60-65% становить стандартні 7-8 років. Власник бере активну участь у керуванні готелем і не має наміру в недалекому майбутньому залучати операторів з боку. У його активі уже є невеликий мотель, зведений у Колтушах. Другий будується в Янино, поруч із трасою КАД. Однак “Петро Палас Готель” — перший для власника готельний проект подібного масштабу. Як, втім, і для інших компаній, яким належать перераховані вище висококласні готелі.

Ідея опанувала масами

Сьогодні в петербурзькому готельному бізнесі пробують себе самі різні структури. Серед них — забудовники, які спеціалізуються в основному на житлових проектах. Наприклад, корпорація “Елис” запустила наприкінці 2003 р. готель “Достоєвський”, що став частиною торгово-готельного комплексу “Владимирський пасаж” (Владимирський проспект, 19).

В 2004 р. корпорація “Петербурзька нерухомість” відкрила на вул. Чапигина (Петроградська сторона) 3-звездочний “Андерсен Готель” на 140 номерів, який розмістився в реконструйованому будинку колишнього готелю “Дружба”. “Петербурзька нерухомість” придбала занедбаний будинок у НПФ “ Лукойл-Гарант”. Сума угоди не розголошується. Інвестиції в проект оцінюються в $9 млн, строк окупності — п'ять років. Дизайн готелю виконала західна компанія Antrani. Генпідрядником виступила дочірня структура корпорації.

Середньорічне завантаження “Андерсен Готелю” становить 68%, середня ціна номера — 2230 руб. у добу. Власники не мають наміру залучати зовнішніх керуючих, уважаючи, що готель цілком успішний і під власним брендом. “Це наш перший проект у готельному бізнесі, — розповідає президент корпорації "Петербурзька нерухомість" Максим Шубарев. — Ми прагли створити гарний готель середнього класу, економічну й без изисков, але не "ширвжиток" пострадянських часів. Такого досвіду в Росії майже ні, тому все робили самостійно. Ми запланували ще кілька готельних проектів у Петербургові й Калінінграді. Мова йтиме вже не про реконструкцію, а про нове будівництво. Працювати прагнемо в тому ж сегменті — готелі економкласса”.

Є й інші, більш вражаючі приклади. Балтійської будівельної компанії (БСК) належить 5-звездочний “Ренесанс Санкт-Петербург Балтик Готель” на вул. Почтамтской, що відкрився навесні 2004 р. і відданий в управління мережі Marriott International, Inc. Зараз БСК веде на Васильевском острові ( на розі Малого проспекту й наб. Адмірала Макарова) будівництво готелю “Адмірал” категорії “3-4 зірки”.

Своя готельна програма є в компанії “ИВИ-93”. Група ЛСР придбала в холдингу “Веда” проект по будівництву готелю “5 зірок” у Зоологічному провулку.

Холдинг “Ленспецсму” включив готель “3 зірки” до складу елітного житлового комплексу “У Ростральних колон” на Васильевском острові. Правда, зараз майже добудований готель на 330 номерів ( загальною площею 18 000 кв. м) виставлений на продаж приблизно по $1500 за 1 кв. м.

Серед інших непрофільних девелоперов, що зацікавилися готельним бізнесом, — холдинг “Адамант”, найбільший гравець на петербурзькому ринку торгово-розважальних комплексів. Афілійована з ним структура — ЗАТ “Центр інвестування” — придбала на торгах майже 75% акцій “Москви”, однієї із самих найбільших у місті готелів категорії “3 зірки”.

Сировинні холдинги теж активно вкладають вільні кошти в індустрію гостинності. Так, фірма “Готель “ Бізнес-Сіті”, яка входить у структуру групи компаній “ Металлоинвест-Маркет”, купила міські пакети акцій у готелях економкласса “Південна” і “Турист”. Крім того, вона має намір створити ще два готелі в центрі міста (на Владимирському проспекті, 5, і на вул. Професори Ивашенцева, 4/30). НПФ “ Лукойл-Гарант” придбав контроль над діючим готелем “Чайку”. У планах “Готелю АЛРОСА” в 2006 р. відкрити “четвірку” “Петрополь” на Великому проспекті Петроградської сторони.

Банки не залишаються осторонь. Наприклад, АКБ “ Еврофинанс-Моснарбанк” брав участь у придбанні недобудованої 5-звездочной готелю “Північна корона” на наб. Карповки. Він також готовий вкладати кошти й у готелі середнього класу.

На петербурзькому готельному ринку засвітилися вже й професійні інвестори. Мальтійська компанія International Hotel Investmens Pls (IHI) — власник готелю “Коринтия Невський Палас” — приступилася до його модернізації й розширенню за рахунок сусідніх будинків на Невському проспекті, 55 і 59. Обсяг вкладень у цю масштабну й украй складну з інженерної точки зору реконструкцію, по попередній оцінці інвесторів, може скласти 60 млн євро.

Норвезький холдинг Wenaas недавно придбав готель “4 зірки” Radisson SAS на розі Невського й Владимирського проспектів, а також виступив у ролі інвестора по будівництву готелю на Невському проспекті, 91а. Індонезійська компанія Sampoerna має намір інвестувати в один із самих знаменитих у Петербургові готельних долгостроев — готель категорії “5 зірок” на пл. Островського.

Мережа Accor розглядає в Санкт-Петербургові з десяток об'єктів, по частині з яких вона готова виступити соинвестором. Хоча поки ця мережа бере участь тільки в одному инвестпроекте — у будівництві готелю “3 зірки” IBIS на Лиговском проспекті, 54-56. Девелопер і замовник-забудовник по цій адресі — компанія GVA Sawyer.

У листопаді в Петербургові була зареєстрована компанія White Days Development. Це дочірня структура нового інвестиційного фонду White Days Invest, який кілька американських і європейських компаній створили спеціально для роботи в Росії. У Петербургові фонд уже вибрав два готельні проекти — створення бутик-готелю на 65 номерів на Гангутской вулиці й будівництво “трешки” на 250 номерів у Ковенском провулку.

Серед починань російських інвесторів, що вже набили руку на готелях, інтерес, безумовно, представляє проект розширення до 100 номерів “люксового” “Єлисєєв Палас Готелю” на розі Невського й наб. р. Мийки. Інвестор, ВАТ “Талион”, залучає засоби на реалізацію цього проекту через випуск облігацій і IPO.

За даними Комітету з інвестицій і стратегічним проектам адміністрації Спб, у місті діють близько 100 дозволів на будівництво нових готелів. Скільки проектів успішно фінішують, судити важко. Принаймні дотепер оптимістичні прогнози, що стосуються розвитку готельного сектору в Петербургові, не збувалися. Про те, чи вдалося переломити ситуацію численним інвесторам, які сьогодні перебувають на старті, стане ясно через кілька років.

“Місту як і раніше не вистачає готелів тільки у високий сезон. Нинішній середньорічний показник їх заповнюваності недостатній для того, щоб готельний бізнес вийшов на високий рівень окупності. Якщо Петербург буде розбудовувати конгрессний туризм і середньорічне завантаження готелів досягнеться 70%, то прибутковість інвестицій у готельний сектор перевищить сьогоднішні 10-12% і стане прийнятною. Поки ж у готелі вкладаються ті інвестори, які можуть собі дозволити працювати на довгострокову перспективу”, — уважає Олександр Ольховський, фахівець із інвестицій у комерційну нерухомість.