Західні готельні мережі кілька років назад почали активну експансію в Росії. Конкуренцію їм у міру сил становлять російські готельні ланцюжки, у деяких містах контролюючі до половини готельного ринку. Однак, за даними експертів, більшість російських готелів не контролюється мережами, а перебуває в руках приватних інвесторів. Більше того, такі інвестори усе більш активно скуповують готелі, особливо в курортних районах, наприклад у Сочі.

Якщо мова йде про великий бізнес, то згодом ці придбання можуть закласти основу для створення нової мережі. Якщо ж на цей ринок виходить фізичну особу, зацікавлене в порівняно невисоких інвестиціях, то його швидше за все зацікавлять невеликі міні-готелі, які здатні генерувати нехай і не багатомільйонний, але постійний дохід.

Мажоритарии ринку

По даним члена ради директорів Azimut Hotels Company Олени Лисенковой, на російському ринку саме готелів, тобто без обліку мотелів, гуртожитків готельного типу, гостьових будинків, частка іноземних мереж становить у цей час близько 7%. У свою чергу, частка російських мереж, включаючи дрібні локальні мережі з 3-4 готелів і відомчі, начебто «Газпрому» і РПЦ, — близько 13-14%. Усе інше — це готелю, що належать приватним інвесторам.

По оцінці ж віце-президента компанії ADG Group Друвиса Мурманиса, приватні покупці контролюють близько 90% російського готельного ринку, якщо враховувати всіх російських і іноземних інвесторів.

« Переважна більшість угод по покупці готелів у Росії здійснюється саме приватними покупцями. Угоди за участю інституціональних і стратегічних інвесторів досить рідкі. Одночасно можна відзначити досить багато випадків, коли після першої покупки готелю приватним інвестором випливала друга, третя. У результаті на готельному ринку досить багато інвесторів, що мають у своїх портфелях по 2-4 готелю й цілком здатних створити на їхній базі локальні готельні мережі», — говорить Олена Лисенкова. За її словами, угоди такого роду відбуваються майже у всіх сегментах, за винятком, напевно, готелів вищого рівня, де інвестиційна активність обмежується відсутністю великої кількості пропозицій і високою вартістю об'єктів. Зокрема, саме так з'явилася мережа «Азимут» — після покупки декількох готелів бенефициаром компанії «Нерль» Олександром Клячиним.

По більшій частині за такими угодами коштують великі компанії (приклад з Олександром Клячиним тому підтвердження). « Для заможних співгромадян, що розглядають різні варіанти інвестування власних засобів, готельний бізнес не є особливо привабливим. Бар'єр входу у великі проекти — готелі від 150 номерів — становить десятки мільйонів доларів, а строки окупності одні з найвищих, у середньому близько 7-9 років. По суті, такий же дохід можна одержувати, поклавши гроші на депозит. При такій кон'юнктурі інвестиції в інші формати комерційної нерухомості — торговельні, складські, офісні площі — у середньостроковій перспективі виглядають більш цікаво», — говорить аналітик керуючої компанії «Финам Менеджмент» Максим Клягин. За його словами, у приватних інвесторів набагато більшою популярністю користуються міні-готелі.

Партнер Knight Frank Russia and CIS Костянтин Романов підтверджує: ринок міні-готелів дійсно найбільш привабливий для приватних інвесторів завдяки відносно невеликим первісним інвестиціям і меншим строкам окупності. Подібний формат одержав достатнє поширення в основному у великих регіональних центрах, і його частка в обсязі пропозиції на готельних ринках міст Росії росте. Наприклад, по даним Knight Frank, частка готелів з номерним фондом від 30 і нижче в Новосибірську становить 75,6% від загального числа готелів, у Пермі — 76,1%, у Кемерове — 70,6%, у Тюмені — 61,7%, у Казані — 42,9%.

«Існують також достатня кількість прикладів покупки площ у гуртожитку. Рідше готелі можуть розташовуватися в адміністративних будинках або колишніх пам'ятниках архітектури після їхньої реставрації», — додає експерт. «Інвестор може просто купити комунальну квартиру або будинок і переобладнати її під міні-готель. Ці витрати залежно від регіону не перевищують $500 000», — затверджує віце-президент КК «Уникор» по готельному бізнесу Володимир Поддубко.

Доходи й витрати

Чим менше готель, тем швидше він окупиться. За даними Володимира Поддубко, у малих об'єктах, де інвестиції споконвічно були невеликі, окупність може бути менш 3 років, а якщо вкладення більше, те готель може окупатися 5-7 років.

По даним Друвиса Мурманиса, для нових високоякісних готелів, що перебувають під керуванням міжнародних операторів, максимальний рівень щорічної прибутковості становить 9,5-11%. «Цей показник залежить від регіону, на території якого реалізується проект, величини міста й рівня бізнес-активності в ньому, туристичної активності, а також готельного оператора, якості об'єкта, його концепції й місця розташування», — перераховує він.

Інші експерти погоджуються з такою оцінкою. За словами замдиректора відділу стратегічного консалтингу й оцінки CB Richard Ellis Станіслава Ивашкевича, у випадку покупки повноцінного працюючого готелю, що не вимагає капітального ремонту, засоби повернуться не раніше чому через 10-15 років. Міні-готелі окупаються в 3 рази швидше великих готелів.

«Розповсюджений спосіб створення міні-готелю крім покупки готового бізнесу — придбання квартир у житловому будинку з наступним перекладом у нежитловий фонд. Загальна площа подібних готелів може становити від 100 кв. м. Найбільш популярними є площі в 200-300 кв. м. Первісні інвестиції починаються від $260 000, але в середньому становлять $1-3 млн. Строк окупності може доходити до 4-5 років, прибутковість перебуває на рівні 20-25%», — говорить про колосальну для готельного сегмента прибутковості Костянтин Романов. За його словами, у Європі рентабельність такого бізнесу становить 10-14%.

« Крім того, готель усе частіше розміщається в новоспорудженім або реконструйованому будинку, у якім є також торговельні або офісні площі, ресторани, фітнеси-центри. Незважаючи на більш високий рівень витрат по створенню подібного готелю, є можливість значно підвищити рентабельність цього бізнесу за рахунок синергії площ різного призначення. Строк окупності готелю в подібній ситуації може зрости до 6-7 років. Прикладом диверсифікованості свого бізнесу, у тому числі за допомогою інвестицій у готельний бізнес, може служити готель “ Інд-Гарник” у Тулі», — розповідає він.

«У середньому покупець готельного бізнесу цілком може й має право розраховувати на прибутковість в 10-15%. Хоча в поточних умовах на російському ринку прибутковість може бути й суттєво вище», — говорить Олена Лисенкова.

Дрібні, але багато

За словами експертів, прикладів покупки приватними інвесторами невеликих готелів досить багато, але всі вони звичайно проходять повз інформаційне поле через невеликі суми угод.

«Такі приклади є, і їх досить багато. В основному це стосується Санкт-Петербурга й інших міст Росії. Є вони й на Далекому Сході, і в Сибіру, і в Центральній Росії. По більшій частині мова йде про сегмент невеликих сімейних готелів, де інвестори з капіталом до $1 млн, максимум — до $5 млн готові вкладатися в розвиток об'єктів нерухомості», — говорить Володимир Поддубко. Він погоджує такі угоди з туристичною ситуацією в регіоні. Наприклад, кількість угод по покупці готелів різко збільшилося в Санкт-Петербургові напередодні ювілею міста. Багато приватних готелів у містах Золотого кільця. Також це можуть бути й кемпінги, і місця відпочинку для мисливців, рибалок, і т.п., розповідає експерт.

Але приватні інвестори цілком можуть придбати більший готель під керуванням професійної мережі. « У багатьох випадках власник готелю як об'єкта нерухомості не є оператором», — говорить Друвис Мурманис. Зокрема, готель Park Inn Ekaterinburg був придбаний приватними інвесторами з Норвегії. Потенційні іноземні покупці, або інституціональні інвестори, зацікавлені насамперед у якісних об'єктах готельних операторів, що перебувають під керуванням відомих. «Зараз у регіонах готелів подібного рівня зовсім небагато, і число угод з іноземними інвесторами невелике, тоді як готелі, що перебувають у власності російських інвесторів, купуються й продаються досить часто», — відзначає він. Втім, за словами Мурманиса, недавно одночасно кілька спільних підприємств, створених для реалізації готельних проектів з нуля, були анонсовані регіональними девелоперами й міжнародними інвесторами.

«Готельний ринок катастрофічно малий, і відстежити сегмент, у якім відбуваються угоди, важко. Єдине, що можна сказати: покупка 5-звездочних готелів відбувається вкрай рідко», — говорить Станіслав Ивашкевич. За словами Володимира Поддубко, покупка невеликого готельного проекту невеликим інвестором — непублічним персонажем і в преси, і в гравців цього ринку не викличе великого інтересу, тому така інформація, як правило, не на слуху.

Не в нашу користь

Ціни на готелі в Росії невиправдано високі, уважають експерти. Наприклад, за 23 млн євро на острові Корфу можна купити 4-звездочний готель на 80 номерів, розташований на березі моря, із прилягаючою ділянкою для будівництва ще одного готелю. На острові Парос за 1,7 млн євро — придбати готель на 20 номерів-студио, а готель на острові Кіс, розрахований на 70 номерів, обійдеться в 2,6 млн євро. У Сочі готель «Мамайка», розрахована на 34 номери, продається за 3 млн євро. Однак деякі експерти подібні порівняння називають не цілком коректними. «Рівень цін залежить у першу чергу від місця розташування — регіону, міста, країни. Можливо, у Росії ціна подекуди буде вище», — затверджує Володимир Поддубко.

«У середньому по Європі потенційно привабливий готель можна придбати за ціною від 3 млн до 20 млн євро. Якщо метою інвестування є великий готельний комплекс, бюджет може збільшитися до декількох сотень мільйонів євро», — говорить гендиректор Vesco Consulting Олексій Аверьянов.

По оцінках Друвиса Мурманиса, готелі в найбільших російських містах коштують навіть дорожче, чим у Греції. «Це обумовлене насамперед низьким рівнем конкуренції й відносно високою прибутковістю з номера», — говорить він. «Більша частина готелів за рубежем оцінюється з розрахунку прибутковості й продається як бізнес. У нашій країні бізнесу готелів практично немає й оцінити його важко, тому готель, наприклад, в “ Москва-Сіті” продається по $12 000 за 1 кв. м. Скільки він буде приносити, ніхто не знає», — говорить Ивашкевич. По даним Аверьянова, прикладів оцінки готелів як бізнесу не так багато, в основному її роблять західні інвестиційні фонди. Зокрема, готель Heliopark Country «4 зірки» на Дмитровском шосе не дуже давно була куплена фондом London & Regional Properties за $20 млн.

«Власники готелів у Європі значно простіше розстаються з ними. На ринку постійно можна знайти десятки пропозицій фактично на будь-яку кишеню й смак, починаючи з невисоких по російських мірках цін за відносно міцні так звані “окремо варті” готелі до портфелів з 5-15 готелів. Однак відносно невисокі ціни, як правило, відбивають і більш низьку прибутковість цих інвестицій, тому що готельна нерухомість у Європі оцінюється переважно виходячи з потенційної прибутковості готелю», — говорить Лисенкова. У Росії ж, за її словами, готелі оцінюються в прив'язці до вартості комерційної нерухомості в регіоні.

Чекаючи інвесторів

На думку учасників ринку, обсяг приватних вкладень у готельний сегмент згодом буде тільки рости. «Російські пайові й приватні інвестиційні фонди будуть більш активно інвестувати в готельну нерухомість», — прогнозує Мурманис.

За словами Аверьянова, «у першу чергу таким інвесторам потрібно визначитися з регіоном виходячи з можливостей бюджету. Конкуренція в готельному бізнесі росте з кожним роком». « Найбільш удалим вибором стане район з нестачею номерного фонду. Рік тому, приміром, у Москві середня буденна заповнюваність доходила до 97%», — говорить Аверьянов. Потім варто розв'язати питання з персоналом: « Багато інвесторів розглядають придбання готелю як стабільне джерело дивідендів з мінімальними ризиками. Нерідко вони наймають керівників або керуючу компанію, щоб звести до мінімуму власна участь».

« У зв'язку з розвитком туристичного й рекреаційного бізнесу готелю зараз — один із самих інвестиційно привабливих сегментів», — резюмує Олексій Аверьянов. За його словами, як правило, приватні інвестори намагаються вкладати гроші в готелі з курортної складової, також популярністю користуються й історичні центри міст. У Росії поки основними районами готельного освоєння російськими приватними інвесторами є курортні зони, на даний момент — переважно Сочі«, — говорить експерт.