Готельний сегмент сьогодні є, що найбільше швидко розвивається. Рідке російське містечко не намагається зараз позиціонувати себе туристичним центром. Що ж говорити про столицю, якої за статусом покладено витримувати щоденний натиск відряджених і мандрівників. Експерти відзначають, що посилення туристичного потоку відбулося в період з 1999 по 2005 рік. Це стало причиною появи « Генеральної схеми розміщення готелів у Москві до 2010 року», створеної урядом Москви. Успішне здійснення « генеральної схеми» має на увазі створення максимальне «ласих» умов для інвесторів. Хоча, враховуючи космічну швидкість, з якої поповнюється новими об'єктами й проектами цей сектор, можна припустити, що будівництво готелів уже саме по собі представляється бізнесменам симпатичною сферою для вкладення грошей. Проте дуже цікаво, які об'єкти будуть переважати на цьому ринку, що активно формується, між ким перерозподіляться його багатства й про яку «туристичної аудиторії» насамперед опікуються інвестори?

Положення на ринку

На сьогоднішній день у Москві існує порядку 187 готелів. За даними компанії Praedium, до 2010 року заявлене до введення в експлуатацію близько 140 готелів: це й готельні комплекси й готелю в складі багатофункціональних комплексів. До кінця 2008 року планується ввести в експлуатацію близько 55 проектів, що зараз перебувають як у стадії будівництва, так і в стадії проектної розробки.

По строках виходу в другім півріччі 2006-го повинне бути введено 17 готелів, в 2007-м передбачається ввести як мінімум 14 великих готельних проектів, а на 2008 рік заплановано 24 об'єкта.

Як розповіли «Власникові» у компанії Becar. Commercial Property, згідно із планами уряду Москви, щорічний приріст номерного фонду повинен становити не менш 22 тис. місць. За планами влади, до 2010 року кількість московських готелів повинне збільшитися на 248 ( при номерному фонді 170-200 тис. місць). Так, на думку генерального директора Becar. Commercial Property Ігоря Галицина, реалізація програми по будівництву 240 готелів може кардинально змінити ситуацію не тільки на московському готельному ринку, але й на російському ринку в цілому.

Керівник відділу досліджень і аналітики компанії Praedium Ольга Кисарина говорить про зростаючий інтерес девелоперов до готельного ринку. У той же час він сильно відстає в розвитку в порівнянні з іншими сегментами, тому що девелопери й інвестори лише недавно стали обертати на нього увага.

Заступник генерального директора компанії Becar. Commercial Property Ірина Панина також відзначає, що готельний сегмент перебуває поки тільки на початковому етапі свого формування на ринку.

«Більшість нових проектів будується або повністю приватними інвесторами, або за участю приватних інвестицій, – розповідає Ольга Кисарина, – акції частини існуючих проектів, що належать місту, виставляються на продаж».

Наприклад, готель «Україна» продана за $275 млн., за $20 млн. з молотка пішов 20-процентний пакет акцій «Космосу», що випливає на торги виставили готель «Будапешт».

Уряд Москви передав АФК «Система» 100% акцій готелю «Пекін» в обмін на допемісію акцій ВАТ «Зовнішньоекономічне акціонерне товариство по туризму й інвестиціям «Інтурист». Також Уряд Москви планує продати приналежні йому 16% акцій у ВАТ « Инфа-Готель», що володіє готелем «Савой».

Попит та пропозиція

За словами Ольги Кисариной, попит залишається високим і на невеликі 3-звездочние готелю, і на висококласні дорогі готелі. Дефіцит пропозиції готельних місць найбільш гострий у ніші готелів економкласса.

Ірина Панина, навпаки, уважає, що готелів рівня 4-5 зірок, що як існують, так і будуються, у принципі досить. Цей сегмент із погляду пропозиції самий «благополучний». І в найближчі кілька років його стабільність забезпечена.

Дефіцит же готельних місць у столиці експерт пояснює висновком з ринку великих готельних об'єктів: «Росія», «Москва», «Інтурист», «Мінськ».

Ринок 5-звездочних готелів найбільш привабливий з погляду інвестування, тому що користується стабільним попитом (також через недолік пропозиції 3-4 зірок). У порівнянні з іншими сегментами готельного ринку тут велика кількість нових проектів. Ірина Панина відзначає, що середній строк окупності «високозвездних» готелів – 6-7 років, а це менше в 1, 5-2 рази, чому в 3-звездочних, завдяки істотній різниці цін за номер.

Проблеми з інвестиціями існують у секторі 3 зірки. Ольга Кисарина згодна, що основною перешкодою в розв'язку серйозної проблеми нестачі готелів економкласса є їх дуже низька окупність, у порівнянні як з більш дорогими готелями, так і з іншими об'єктами комерційної нерухомості. Притім що вкладення в будівництво дорогою й дешевого готелю відрізняються несуттєво (основні витрати впираються у високу вартість московської землі, за яку доводиться віддавати однаково більші суми як у випадку будівництва дешевої, так і у випадку будівництва дорогого готелю).

Однак саме в будівництві готелів категорії 3 зірки зацікавлений уряд Москви. І «Генеральна схема розміщення готелів у Москві до 2010 року» орієнтована насамперед на 3-звездочние готелю міжнародного класу. У той же час це й найнижча категорія готелів, будівництво яких ведеться в столиці.

Інвестори й пільги

Кисарина відзначає, що реалізація « генеральної схеми» привела до збільшення числа проектів у секторі – був помічений істотний ріст ділової активності. Проводиться велика кількість тендерів. Уводяться пільги для інвесторів, згодних розмістити у своєму багатофункціональному центрі готельну складову. Міські влада будуть оплачувати дві треті процентной ставки по кредиту, у випадкові якщо готель будується на позикові засоби. Інвестор під час будівництва готелю буде платити 1% річної ставки за цю землю, а плин трьох років після введення готелю в експлуатацію будівельники, що оформили довгострокову оренду, також будуть платити 1% річної орендної плати.

Ірина Панина відзначає ряд труднощів, які можуть виникнути при будівництві. Так, виставлені урядом Москви ділянки, розташовані на відстані від центру й тому підходящі тільки для 3-зоряних готелів, будуть куплені компаніями, які запропонують максимальну ціну за право будівництва об'єктів готельного господарства. Наявність різних обтяжень позначиться на вартості їх будівництва.

«Проекти можуть виявитися нерентабельними, і компанії, одержавши права на оренду цих ділянок землі, скоротять готельний фонд, максимально використовуючи площі під торговельні приміщення або офіси», – говорить Панина.

За словами експерта, здебільшого інвестори представлені російськими компаніями, орієнтованими на будівництво або придбання вже готових об'єктів і наступну здачу їх у керування готельним мережам, інвесторами-операторами, готовими здобувати готові готелі (або будувати їх) з наступним їхнім самостійним керуванням – без бренда або з ним, за умовами договору франшизи з міжнародними операторами. Іноземних інвестицій не багато: це оператори-інвестори, про яких на російському ринку ніхто донедавна не знав. «Неголосні» імена змушено пропонувати своїм партнерам соинвесторство.

Як приклад можна привести Orco Group, що купила в « Системи-Галс» готельну частину комплексу на вулиці Покровка в Москві. Європейські оператори також готові вкладати гроші для проникнення на новий для них російський ринок.

Готельний девелопмент

Ольга Кисарина відзначає нестачу професійних вітчизняних готельних девелоперов. З існуючих виділяє « Ст-Девелопмент» і компанію «Моспромстрой».

Так, « Ст-Девелопмент» побрала на себе зобов'язання по розробці будинку й зведення згодом комплексу будинків багатофункціонального призначення на місці готелю «Росія». Ємність готелів складе близько 1,5 тис. номерів різного класу: від 4 зірок у номерах з вікнами у двір, до 5 зірок плюс у номерах з видами на Кремль і Москву-Ріку. Загальна площа комплексу – 250 тис. кв. м, близько 100 тис. з яких складе підземна частина.

Міжнародні мережі активно заявляють про наміри будувати готелю в російській столиці. Так, у Москві й Підмосков'я існує вже три готелі мережі HELIOPARK Hotels&Resorts. Готельна мережа Rezidor SAS планує відкрити в Москві 4-5 готелів Radisson 1-2 Park Inn. Американська люксовая мережа Le Meredien планує стати керуючою компанією готелю «Ленінградська». Готель «Міжнародна» працює під брендом Intercontinental Hotels Group. Виходить на ринок прибалтійська мережа Reval. У районі станції метро «Вулиця 1905 року» планується побудувати готель загальною площею 42 тис. кв. м і обсягом 800 номерів.

З вітчизняних мереж цікава нова мережа 3-звездочних готелів « Сіті-Готель», яка планує будівництво порядку 50 готелів.

Передбачається будівництво багатофункціонального комплексу в районі станції метро «Бігова» (3 зірки, 200 номерів і бізнес-центр). Розробляється проект на вулиці 1905 року, 3-звездочний з бізнес-центром. Планується реконструкція старого будинку біля гірськолижного комплексу «Вільний» – 3 зірки, 126 номерів. Позиціонуватися готелю будуть під брендом Best Western.

Мережа «Асамблея» планує відкрити до кінця 2006 року перший готель. Усього передбачається відкриття п'яти готелів економкласса. Проект орієнтований на створення малих 3-звездочних готелів в історичній частині Москви, концепція якого полягає у відтворенні раніше втрачених пам'ятників архітектури й передачі їх у власність міста. У цих відновлених особняках повинні розміститися малі, «по-домашньому» затишні готелі, номер у яких буде коштувати порядку 140 євро. Перший готель^-готель-міні-готель на Великий Никитской – готель «Будинок Сергія Меньшикова» – планували здати в експлуатацію в середині 2006 року. Зараз у готелі виконуються опоряджувальні роботи, і повна готовність очікується ближче до зими. Місткість готелю складе 29 номерів. Крім цього об'єкта, існують ще 4 проекту по адресах: Мерзляковский пров., вл. 24, Кропоткинский пров., вл. 8, Молочний пров., вл. 7/2, Гагарінський пров., вл. 8/1. Одномісний номер у готелях мережі «Асамблея» буде коштувати 160 євро.

У цей момент, по відомостях Praedium, розробляється исходно-дозвільна документація на об'єкт і архітектурно-будівельна концепція будущего будинку другого готелю мережі в Гагарінському провулку.

«Це не перші в Москві готель^-готелі-міні-готелі, – відзначає експерт, – у столиці вже існують міні-готелі, наприклад, «Акварель» (Столешников пров. буд. 12, стор. 3, розрахований на 23 номери) і « Мариотт-Тверская» ( 1-я Тверская-Ямська вул., буд. 34).

За словами Ірина Паниной, самі більші будівництва ведуться в районах ЦАО, СЗАО, СВАО. Із цікавих проектів експерт відзначає Ritz Carlton ( компанія-інвестор Red Square Development Company), Four Seasons (напівмуніципальної компанії «Декмос» реконструкцією, що займається, готелю «Москва»).

Безліч різноманітних готельних проектів здійснюється в Підмосков'я. Вони діляться на кілька категорій: невеликі готелі в рекреаційних зонах, розраховані на туристів, що приїхали відпочити; у коттеджних селищах, розраховані на гостей і обслуговуючий персонал жителів селищ; у районах аеропортів – готельні комплекси, що полегшують навантаження московських готелів і орієнтовані на туристів, що приїхали з діловими цілями й транзитників; невеликі готелі в підмосковних містах, де істотний туристичний потік; і мотелі уздовж основних трас навантаження, що знімають, з 3-звездочних готелів в Москві.

«Іноземні девелопери, почавши освоювати російський готельний ринок з Москви й Петербурга, починають активно виходити в регіони. Російський ринок привабливий ненасиченістю, відсутністю конкуренції, що дає їм у цей момент часу можливість зміцнити на ньому свої позиції, – говорить Ольга Кисарина. – Однак у кожному регіоні свої особливості, питання будівництва готельних комплексів і їх форматів у конкретних містах вирішується після повноцінного аналізу існуючого стану ринку й розвитку попиту. Московські девелопери також почали активно будувати готелю в регіонах, уважаючи вкладення в цей сегмент ринку не менш привабливими в порівнянні з іншими секторами ринку комерційної нерухомості»

А Ірина Панина помітила переконаність готельних операторів у тому, що працювати з місцевими чиновниками простіше, чим з московськими. У регіонах сам процес ведення готельного проекту набагато легше: починаючи від пошуку ділянки й закінчуючи здачею готелю держкомісії. І все це при дуже низьких витратах.