Щодня Москву відвідує до 3 мільйонів туристів, бізнесменів і просто бажаючих хоч одним оком побачити столичне метро й Червону площу. А тим часом ночувати цим людям ніде… Але незважаючи на дефіцит нічлігу, до 2010 року число прагнучих приїхати на кілька днів у столицю Росії виросте до 12 млн. чоловік щодня…

Америка 50— 60-х років минулого століття переживала такий же дефіцит готелів, як і Москва сьогоднішніх днів.

Готелів і мотелів катастрофічно не вистачало. Тому й здавалися вони не по добі, а по годинникові — щоб усі бажаючі могли виспаться, помитися й просто опорядитися. Американці, що зуміли вловити кон'юнктуру, виграли — готельний бізнес зробив їхніми багатими, дуже багатими й одними із самих багатих людей планети. До речі, на здачі кімнат у власному будинку відбудував свій готельний бізнес дідусь знаменитої Перис Хилтон. Більше напівстоліття назад члени родини Хилтон самі забирали номера за постояльцями, стирали після них постільна білизна, готовили й розносили сніданки.

“Здаю однокімнатну квартиру посуточно — 3500 рублів у добу. Пропоную гостям Москви двухкомнатную квартиру-готель за 6000 рублів у добу — понад 3 дні знижки. Здаю квартиру посуточно — від 600 до 1000 рублів з людину” — саме такі оголошення й пропозиції ми знайшли в Інтернеті. Облаштованість із власної квартири готелю, або, як говорять за рубежем, “апартаментів”, дозволить її власникові заробляти від 60 000 до 180 000 рублів на місяць.

Згідно з дослідженнями, опублікованими на сторінках The Gardian, готельний бізнес у Москві по своїй рентабельності з успіхом обігнав Лондон, Париж і Берлін. Якщо вірити компанії TRI Hospitality Consalting, то за перше півріччя 2007 року прибуток від стандартного номера готелю в Москві досяглася рекордної оцінки в $202. Власники готелів у столицях Великобританії, Франції й Німеччини кладуть у свою кишеню суттєво менше — від $70 до $150 чистого доходу.

На сьогоднішній день у столиці офіційно зареєстровано 212 готелів. Міські влада пообіцяли до 2010 року побудувати ще 250 новеньких готелів, розрахованих на 98 тис. місць. Так що навіть у самих райдужних перспективах місткість 562 московських готелів до 2010 року чи навряд перевищить 180—200 тис. туристів у добу. І це притім що тільки за 2007 рік туристичний потік збільшився на 9,8%. Основні “постачальники” гостей у Москву — це Польща, Австралія, Японія, Франція, Німеччина, США, Австрія, Швейцарія й Південна Корея. Мінімальна ціна готельного номера для іноземця — 100 доларів. Та й то на період міжсезоння — нетуристичний і неділовий час. Коли проходять виставки або якісь інші заходи, ціни підскакують до 8000—9000 тисяч рублів за самий “облізлий” номер у звичайному готелі.

Вихід зі сложившегося готельного дефіциту — розвиток приватних міні-готелів і мереж апартаментів.

Подібний бізнес дуже розповсюджений і в Європі, і в США. Готелю на 5—10 номерів не рідкість, а часте явище. У Франції до 70% вільного житлового фонду — квартири, що здаються посуточно. У Мюнхені — 50% вільних квартир можна орендувати на кілька днів або тижнів. Столиця України — Київ, останнім часом, що не випробовує недоліку ні в туристах, ні в журналістах, — от уже кілька років практикує здачу внайми квартир, перероблених по типу готелів. Спеціальні агентства нададуть вам не тільки свежеотремонтированную готель у центрі Києва (зразкова вартість двухкомнатной квартири з кухнею й усією необхідною апаратурою — телевізор, пральна машинка, плита, холодильник, телефон від 90 доларів у добу), але й забезпечать вас сервісом. Мова йде про зміну білизни, збиранню й пранню.

Сімейні готелі, міні-готелі й апартаменти в Європі завжди забиті до відмови. Щоб недорого переночувати в тієї ж Німеччині, апартаменти слід бронювати як мінімум за місяць до поїздки. Та ж ситуація спостерігається й в Італії — квартиру на узбережжя, котедж або віллу ви ніколи не знайдете в розпал сезону. У країнах Скандинавії готелю коштують дуже дорого. Приміром, одна ніч у стокгольмському тризірковому “Терминусе” обійдеться в 135—150 євро на одну людину. За 70 євро (у вартість входить і сніданок) можна переночувати у відмінному номері в самім серці старого міста — затишному домашньому готелю на 5 номерів.

У нас у країні теж є регіони, у яких малий бізнес із успіхом освоює готельна справа. Міні-готелів, сімейних готелів і просто апартаментів дуже багато в Сочі, Анапі, Геленджику й Санкт-Петербургові. У цих містах під готелі й апартаменти пристосовується всі підряд: від елітних новобудов і стародавніх особняків до приватних будинків і котеджів. Москвичі в плані гостинності виявилися більш скупі. А може, уся справа в тому, що знімні квартири й так розлітаються як гарячі пиріжки.

Якщо ви є власником однокімнатної квартири, розташованої в максимальній близькості від будь-якого метро, при цьому квартира в гарному стані (шикарний ремонт не обов'язковий — приміщення повинне бути чистим і охайним), оснащена стандартним набором меблів і техніки (ТВ, музичний центр, двоспальний диван або ліжко, туалетний або журнальний столик, гарна газова або електрична плита й т.д), а будинок, у якім розташована квартира, хоч і “пятиетажка”, але виглядає пристойно (свіжа побілка на фасаді, домофон, чисті під'їзд і ліфт), — таку квартиру цілком реально здати за 500—700 дол. на місяць.

У той же час, якщо здавати таку квартиру під апартаменти посуточно, за одні доба знімання можна вже виручати від 1500 до 3000 рублів. Заповнюваність квартир-апартаментів становить не менш 60—70% на місяць. Інакше кажучи, 18—20 днів на місяць ваша квартира обов'язково буде із клієнтами, а, що залишилися 9—10 днів — як повезе. Виходить, мінімальний місячний виторг складе вже 27 000—60 000. А це значно більше 14 000—18 000 рублів, які виручають власники московських квартир від стандартної помісячної оренди.

Розглянемо недоліки й переваги такого, поки ще рідкого для Москви апартаментного бізнесу.

Готельний бізнес досить цікавий. Хазяїн апартаментів постійно спілкується з новими людьми, здобуває нових друзів і просто гарних знайомих. Але крім райдужних сторін власникові міні-готелю прийде зіштовхнутися й з рекетом, зі скаргами сусідів на постійно мінливих мешканців квартири, з дебошами й крадіжками постояльців.

Головний мінус апартаментного бізнесу — відсутність постійного контролю над клієнтом. Неможливо припинити візит проститутки, дуже веселої компанії або разбитних собутильников до постояльця вашої квартири. Не проконтролюєш, чи закрив він усі крани на кухні й у ванною, не чи залишив він непогашеної сигарети. А ще й кримінальні структури можуть почати спроби підім'яти ваш бізнес.

Правда, як показали опитування хазяїв московських апартаментів і міні-готелів, дані факти мають місце, але лише в дуже одиничних випадках. І тут, як і в будь-якому бізнесі, усе залежить від самого власника.

Бандитських дахів, за словами самих же підприємців, у Москві стає усе менше. А щоб зовсім вийти з тіні їх уваги, потрібно повністю легалізувати свій бізнес. Для цього зареєструйтеся в якості юридичного або фізичної особи, устаньте на облік у податковій інспекції й застрахуйте квартиру.

Офіційна реєстрація й страховка дозволять у випадку виникненні форс-мажорних обставин звертатися по допомогу в міліцію, а також компенсувати збиток, заподіяний неохайним або забудькуватим клієнтом. На цьому плюси від легального ведення бізнесу не закінчуються. Якщо ви будете пробивати офіційні чеки на ККМ (контрольно-касовій машині), видавати накладну, рахунок і акт про виконані роботи, до вас із задоволенням потягнеться пристойна публіка — відряджені й закордонні туристи.

Крадіжки теж можна запобігти. Чому вони відбуваються? Ви постійно передаєте ключі від квартири від одного приїжджого до іншого. Тому апартаменти найкраще оснащувати не замками й ключами, а спеціальними замковими системами з магнітними картами. Після чергового клієнта потрібно тільки перекодувати карту — і нові відвідувачі застраховані від непрошених гостей.

Звичайно, почати апартаментний бізнес без додаткових вкладень можна. Якщо квартира не вимагає ремонту й меблів, прийде витратитися тільки на нову замкову систему для вхідних дверей і реєстрацію в податковій інспекції. Якщо ж квартира вимагає “косметики” і нових меблів, то витрати на новий бізнес складуть 272—284 тис. рублів (див. таблицю нижче). Додаткові постійні витрати — це оплата послуг хімчистки (прання постільної білизни) і збирання квартири. Якщо забирати квартиру й стирати білизна самостійна, то цілком можна укластися в 1000—1500 рублів щомісяця ( мийні засоби й електрика).

Отже, різниця між помісячною здачею квартири й виторгом від здачі апартаментів становить від 13 000 до 42 000 рублів. Виходить, усі максимальні первісні витрати (ремонт, закупівля меблів і т.д.) окупляться за 6 або 18 місяців. Чим більше вкладення, тем швидше вони окупляться. Квартиру з гарним ремонтом, пристойними меблями й технікою можна в “гарячий” сезон здати й за 5000—6000 рублів ( за 1 ніч).

Якщо спостерігати за своїм “господарством” — квартирою — постійно, тобто вчасно лагодити сантехникові, підфарбовувати де потрібно стеля й стіни, підклеювати кахель і шпалери, ремонтувати меблі, то регулярна косметика квартири буде коштувати сущі копійки, зате прибуток стане істотним і стабільної.

Якщо ви мають намір здавати під апартаменти тільки одну квартиру, “заморочуватися” із власним сайтом в Інтернеті й розробкою рекламних акцій не варто. Краще злегка підняти ціну — на 15—20% і домовитися зі спеціальним агентством, що займається бронюванням готелів і апартаментів. За комісійні в 20—30% професіонали із задоволенням заповнять вашу квартиру клієнтами. Найкраще укласти договір не з однієї фірмою, а з декількома агентствами. І не погоджуйтеся на ексклюзивні договори — чим більше компаній буде пропонувати ваші апартаменти, тем вище ймовірність їх стовідсоткового заповнення.

Бізнес не повинен стояти на місці. Здача апартаментів гарна при наявності безлічі різних квартир. Чим більше квартир буде здаватися, тем вище валова (загальна) прибуток. За рахунок одних квартир можна буде ремонтувати інші, перерозподіляти клієнтські потоки.

Можна викупити кілька квартир на одному або декількох поверхах. Правда, при сьогоднішніх цінах на житло й землю подібне розширення зажадає мільйонних доларових вкладень. Це занадто дорого.

Для розвитку мережі апартаментів спочатку цілком достатньо того вільного житла, яке є у ваших знайомих і друзів. Запропонуєте їм кілька варіантів спільної діяльності.

Перший — ви орендуєте їхню квартиру щомісяця, а самі здаєте її посуточно. Ремонт і вся попередня підготовка приміщення ляжуть на ваші плечі. Другий варіант — хазяї квартир стають вашими партнерами.

Витрати з ремонту несуться спільно, отриманий дохід розподіляється пропорційно вкладенням і участі в бізнесі.

Незалежно від першого або другого варіанта хазяїнові апартаментного агентства прийде реєструвати юридична особа. На спрощену систему оподатковування в даній ситуації краще не переходити — вона позбавляє права відшкодовувати ПДВ і виставляти рахунку-фактури. Стаючи серйозним гравцем, потрібно бути цікавим і для фізичних осіб, і для організацій. Організаціям вигідні ті партнери, які виставляють їм рахунку із ПДВ — потім можна прийняти вже сплачений податок на додану вартість до відшкодування. Створення юридичної особи потягне за собою штатну одиницю у вигляді головного бухгалтера. Ще прийде відкрити офіс і найняти менеджера зі знанням первинної бухгалтерії.

Для розвитку й розширення бізнесу необхідно відкрити власний сайт в Інтернеті, а також постійно підтримувати його. Ще прийде найняти як мінімум двох менеджерів, які будуть постійно сидіти на телефоні, ухвалюючи замовлення від клієнтів і агентств, розподіляючи відвідувачів по квартирах. Природно, що в такій ситуації забирати квартири, міняти постільну білизну хазяїн уже не зможе. Тому штат компанії розшириться ще й за рахунок прибиральниці, якої можна доручити прання постільної білизни вдома.

У такій ситуації вигідно виявляти клієнтам і додатковий сервіс: зустріну й проводи на вокзалі або в аеропорті, доставку в апартаменти букета квітів, свіжих фруктів, гарячого сніданку, обіду, вечері й навіть свіжозвареного кава. Ще клієнти обрадуються можливості замовити через агентство столик у ресторані, квиток у театр або на концерт, екскурсію по місту або в музей. Таким чином, при грамотнім диференціюванні сил і засобів апартаментний бізнес поступово зліпиться в багатопрофільну компанію.

Добре, якщо в її штаті виявиться хтось зі знанням іноземних мов. Сьогодні дуже багато європейської молоді приїжджає в Москву на уик-енд. Ціль у молодих іноземців — тусовка в московських нічних клубах, казино й ресторанах. Москва офіційно визнана європейським Нью-Йорком. Наше нічне життя модне й цікава німцям, французам, скандинавам і навіть англійцям. Покоління постарше також з інтересом приїжджає в Москву. Так, одна моя знайома постійно організує міні-тури для своїх знайомих парижан. Вона привозить своїх французів на росіянку Масницю, на православний Великдень, на Новий рік, на російське Різдво й Старий Новий рік. На розвиток закордонних зв'язків багато грошей не знадобиться — просто оснастите сайт інформацією на іноземних мовах і розміщайте рекламу не тільки в росіян, але й закордонних мережах.

Апартаментное агентство має більшу перевагу — у нього є реальна житлова площа. А із цінами за нічліг можна й пограти — зробити їх для клієнтів трохи нижче, зате вони замовлять трансфер з аеропорту до квартири й назад, забронюють квитки на концерт, у музей, театр, замовлять перекладача й екскурсії.

Витрати на створення апартаментного агентства

Разові витрати 

Придбання готової юридичної особи    5000—7000 рублів 

Створення власного сайту в Інтернеті    39 000—50 000 рублів 

РАЗОМ: 44 000—75 000 рублів 

Постійні щомісячні витрати 

Заробітна плата персоналу (1 головний бухгалтер, 3 менеджера, 1 кур'єр, 1 водій, 2 прибиральниці) + податкові відрахування від заробітної плати.

Зарплата гл. бухгалтера    35 000—40 000 рублів

Зарплата гл. менеджера    18 000—20 000 рублів

Зарплата кур'єра    10 000—12 000 рублів

Зарплата прибиральниці    8000—10 000 рублів

Оренда офісу — кімната в бізнес-центрі 30—50 кв. м — 20 000 рублів. Підтримка сайту в Інтернеті 5000—10 000 рублів. Безлімітний Інтернет (3 місця) — 1800 рублів. 

РАЗОМ: 97 800 — 113 800 рублів

Стартові витрати починаючого власника апартаментів — 1 квартири площею 40 кв. м

Косметичний ремонт 100 дол. за кв. метр — 4000 дол. або 100 000 рублів.  Меблі й техніка для кухні, кімнати й ванни, посуд — 5000 дол. або 130 000 рублів.  Реєстрація ИП (індивідуальний підприємець) — безкоштовно. 5—6 комплектів постільної білизни, 4—6 подушок, 3—4 ковдри — 10 000 — 15 000 рублів.  Замок-Магніт — від 25 000 рублів. Відкриття розрахункового рахунку — безкоштовно або до 1500 рублів. 

Касовий^-касовий-контрольно-касовий апарат — 1800—2500 рублів.  Фірмові бланки звітності (100 штук) — 3000 рублів.  Візитки (100 штук) — 500 рублів. 

РАЗОМ: 271 800—277 500 рублів.