Готельний бізнес останнім часом залучає до себе увага не тільки великих корпорацій або муніципальних об'єднань, але й досить дрібних компаній і навіть приватних підприємців. При цьому все більшою популярністю користуються не багатомільйонні проекти більших готельних комплексів, а так звані готель^-готелі-міні-готелі. Найчастіше багато власників будинків, котеджів, будиночків всерйоз розглядають ідею перетворення своєї нерухомості в готель.

Маркетингова стратегія

Загальносвітових критеріїв, що визначають норми для міні-готелів, немає. У США міні-готель має до 150 номерів, у Європі - до 50. У російській практиці міні- готелю - нараховують від 5 до 50 номерів. Розташовуватися вони можуть як в окремо вартих будинках, так і в гуртожитках, де виділяється поверх для гостей. Так, наприклад, в одному з московських готелів діє "готель у готелі", тобто у великому будинку виділений поверх, який зданий в оренду. На цьому поверсі розташовується "готель" з іншою назвою, іншим персоналом, іншими інтер'єрами, ніж основний готель. До речі, у Росії готель^-готелі-міні-готелі різних модифікацій одержали найбільшу популярність у двох туристичних центрах - Санкт-Петербургові й Сочі. У цих містах зустрічаються "готелю" від 3 ( є й такі) до 20-30 номерів. Однак, за словами консультантів компанії "ГОТЕЛЬ - Технології", ефективним і надійним готель стає після виходу на рівень від 50 номерів.

Зрозуміло, перш ніж відкривати готель, необхідно чітко зрозуміти, для кого вона буде призначена відповідно до географічного місця, як, наприклад, центр мегаполіса, узбережжя курорту (сезонного або функціонуючого цілий рік) і т.д. Далі необхідно визначити розмір готелю, виходячи з основних факторів:

- ситуація на ринку по попиту та пропозиції;

- конструктивні й будівельні особливості, а також технічні вимоги, що безпосереднім образом впливає на загальний розмір капітальних витрат, які має бути окупити операторові готелю, і вартість коштів для будівництва або ремонту об'єкта нерухомості;

- економічність і зручність керування з погляду формування структури собівартості й економічних показників (витрати на персонал як основний вартісної фактор і продуктивність праці).

Як тільки результати маркетингового дослідження проаналізовані й виявлені найбільш яскраві перспективи розвитку, інвестор повинен зробити наступний крок - визначити тип продукту, який найбільше вдало вписується в конкретну ділянку й відповідає ринковим умовам. За спостереженнями ж фахівців, нинішній розвиток готельного бізнесу в Росії йде другим шляхом. Спочатку з'являється бажання, і в розумах інвесторів народжується ідея: "А чому б і нам не побудувати готель?" Потім розцвітають фантазії на тему: "Мій готель буде незвичайним і кращим". Після цього народжується несхожий ні на що продукт, який неможливо класифікувати й передбачити заздалегідь його прибутковість. Саме через споконвічно неправильну побудову схеми реалізації проекту й непрофесійного проектування й виникають готелі, що функціонують не за принципом "готель працює на інвестора", а навпаки - "інвестор працює на готель". Визначати найбільш затребуваний на конкретному ринку тип готельного об'єкта випливає тільки після проведення маркетингового дослідження й аналізу існуючого й потенційного конкурентного оточення.

Зараз на вітчизняному ринку в основному зустрічаються варіанти міні-бутик-готель, що виявляє послуги класу люкс. Це викликане тим, що обмежена кількість номерів підштовхує власників невеликих готелів максимізувати ціну продажів і, отже, позиціонувати свій готель як ексклюзивний.

Довідка: бутик-готелі

Фактично, це такі ж фешенебельні готелі, але, що припускають особливий формат розміщення й обслуговування гостей. Бутик-Готелі розташовуються в історичних будинках і мають невелика кількість номерів. Основною клієнтурою таких готелів є заможні люди, яким необхідна інтимна атмосфера. Мінімум суспільних зон, номера найвищого класу, ексклюзивні інтер'єри, невеликі елітні ресторани й індивідуальне обслуговування - це те, що відрізняє бутик-готелі від інших.

Однак, на думку фахівців "Готель Технології", для Росії більше підходить інша цікава модель: у кімнаті площею 9 кв.м туристові пропонується саме необхідне - постіль, вікно, санвузол. Причому, усе це "чудового" якості. Додаткові послуги (такі, як телевізор і навіть щоденне збирання) необхідно замовляти в службі приймання. А ціна такого номера в центрі Лондона становить від 25 фунтів за ніч ( для столиці Великобританії - досить дешево). Нестача готелів саме подібного сегмента в Росії в найближчі роки буде катастрофічна. Подібний формат підходить і для розміщення дуже перспективної групи туристів - студентів і молодих мандрівників. Саме тієї категорії, яка в нашій країні найбільш мобільна й не вимоглива, але страждає від відсутності доступних номерів.

Відкрити готель

Дозвільні документи

Ліцензування готельного бізнесу в Росії скасоване. Ліцензія необхідна бару й ресторану при отеленні на торгівлю алкоголем. Сертифікація готельних послуг для присвоєння готелю класу є добровільною.

Мінімальні початкові вкладення ( для будівництва готелю з "нуля")

Будівництво й оснащення малого готелю середнього класу на 50 номерів у Москві або Санкт-Петербургові обійдеться інвесторові приблизно в $ 5 млн. На одержання дозвільної (будівельної) документації необхідно закласти близько року, на будівництво так само. Хоча, реально період оформлення й будівництва може розтягтися на набагато більший строк. Інвестиції повернуться не раніше, чим через шість років. У випадку банківського кредиту - строк окупності проекту збільшується до 7-8 років. Що стосується середньої смуги Росії, те малий готель ( до 20 номерів) середнього класу зажадає значно менших вкладень. Порядку $ 350-500 тис. Окупляться витрати вже через 4-5 років. Безсумнівно, у порівнянні із сегментом великих готелів міні-готелі є більш інвестиційно привабливими, тому що первісні вкладення й строки окупності в "більших" побратимів значно вище.

Юридичне оформлення

Особливого юридичного оформлення для експлуатації готелю не потрібно. Необхідно мати правильно оформлені й зареєстровані документи, що підтверджують ваші права власності на будинок, і узгодження з діючими інстанціями, у першу чергу, санепіднаглядом.

У випадку організації міні-готелю в житловім приміщенні (квартирі), те це вже окрема історія. Необхідне дотримання всіх будівельних, санітарних, протипожежних правил, дотримання призначення житлового приміщення, якщо квартира (квартири) не переведені в нежитлове приміщення. Як відомо, у відповідності зі ст. 288 ГК РФ п. 3 розміщення власником житлового приміщення підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове. У кожному разі необхідна консультація з юристом.

Якщо готель надає додаткові послуги, такі як, наприклад, послуги харчування, то варто пам'ятати про те, що для гостя не важливо, є чи у вас сертифікат відповідності на всю продукцію, яку ви використовуєте для організації його обслуговування, але такі документи повинні бути в наявності, тому що їх можуть зажадати й гості, і спеціалізовані служби. Ну, і вже зовсім не можна забувати про контрольно-касові машини й видачі касових чеків гостям при розрахунках.

Оподатковування

Пільг по оподатковуванню чинне законодавство для готелів не передбачає, тобто діють єдині правила як для готелю на 200 номерів, так і на 20. Єдино, що може зробити власник маленького готелю - перейти на спрощену систему ведення бухгалтерського обліку й звітності як мале підприємство.

Поточні витрати (операційні витрати)

1). Комунальні платежі й зміст персоналу - дві основні статті витрат саме по номерному фонду й взагалі готелю в цілому.

2). Важливою статтею є також витрати, які йдуть на створення запасів продуктів і напоїв для ресторану (у випадку якщо готель надає харчування) або інші видаткові матеріали. Необхідно пам'ятати, що ці запаси і є ті самі "заморожені" кошти, яких може не вистачати на оплату інших витрат. Тому за витратами на "складський запас" необхідно ретельно стежити й правильно вести внутрішній виробничий облік, розуміючи, куди, скільки й на що витрачаються кошти.

3) Також необхідно пам'ятати, що номерний фонд не вічний: зношується меблі й устаткування, текстиль (штори), килимові покриття, просто старіють стіни і т.д. Відповідно, для підтримки рівня надаваних послуг, постійного підвищення привабливості готелю для гостей необхідний час від часу обновляти й освіжати номерний фонд. Тому необхідно завчасно робити постійні відрахування у власний резервний фонд.

Необхідний персонал

Якщо вести розмова про міні-отелення до 10 номерів, то подібне підприємство обійдеться мінімумом персоналу:

- керуючий;

- охоронець (не обов'язково);

- адміністратор (портье) спектр, що виконує весь, обов'язків: розміщення гостей, бронювання й продаж номерів, розрахунки з гостями, відповіді на телефонні дзвінки;

- покоївка, що здійснює збирання номерів і інших приміщень;

- технічний персонал, що підтримує й здійснюючий поточний ремонт систем життєзабезпечення, може бути " по викликові".

Взагалі, що стосується європейського досвіду, те там подібні готелі тримаються винятково на праці хазяїв, які виконують роль і керуючого, і техніка, і адміністратора, і кухарі, і покоївці, і посильного. За кордоном цей бізнес передається з покоління в покоління, їм дорожать і заслужено пишаються.

Прибуток

При правильнім споконвічнім позиціонуванні й грамотної організації поточної роботи прибуток до сплати податків у міні-готелю може становити до 40%.

Типові помилки, що відбулися й потенційних власників готелів, або на чому не можна заощаджувати

1. Організація мини-бутик- готелю в місці відпочинку великої кількості молодіжних груп туристів і сімейних пар з дітьми.

2. Із самого початку неправильна оцінка своїх інвестиційних можливостей і, відповідно, спроба невиправдано заощаджувати на підприємстві, строк окупності якого мінімум 20 років.

3. Економія на архітекторові приведе до неефективного використання площ - там, де могли б бути заплановано два двомісні повноцінні номери на чотирьох людей, створюють один великий дорогою й, відповідно люкс, що простоює, із джакузи й барной стійкою. Також можна поплатитися невдоволенням гостей заходом їжі з кухні в суспільних зонах, спогляданням візків із брудною білизною біля гостьового ліфта або гостьових сходів.

4. Економія на професійному дизайнерові, що має досвід створення готельних інтер'єрів, - помилка типова. Якщо не знати всіх дріб'язків, то в підсумку можна серйозно поплатитися. Різноманітність інтер'єрів номерів у рамках одного готелю (чомусь це вважається "круто") не приводить ні до додаткового потоку туристів, ні до економії. Світле килимове покриття навколо ліжка буде загрожувати швидкою його заміною, а також простоєм номера через того, що розлите на світлий килим червоне вино ніяк не відтирається. Шикарні лляні штори й покривала в міні-отеленні на березі Чорного моря безсумнівно створюють зачарування легкості й шик Середземномор'я. Але день за вдень вони усмоктують заходи й моря, і тютюну, а після першої ж прання дадуть усадку й потім стануть придатні тільки в якості скатертини в ресторані. Прийде закупити професійні штори й покривала - фактично, заплатити двічі. Те ж стосується й професійних оздоблювальних матеріалів для суспільних зон - слизький керамогранит у вестибюлі може викликати травми персоналу й гостей, що може стати причиною судового розгляду й виплати по позовах.

5. Економія на безпеці гостей і персоналу. Це стосується як готелю на 500, так і 5 номерів.

6. Залучення непрофесійного персоналу. Досвідчені професійні співробітники і є те саме вкладення, яке застрахує власника готелю від ризиків перших років експлуатації. Споконвічно неграмотно поставлена робота з гостями, організація продажів - можуть відразу зіпсувати готелю репутацію на все життя, що залишився.

 

jobmarket.com.ua