У Петербургові стає усе більше проектів будівництва багатофункціональних комплексів, у яких під одним дахом можуть сусідити бізнес-центр, торговельні галереї й розваги, готель і навіть житло. Зустрічаються й більш оригінальні комбінації, коли стандартна комерційна складова приправлена театром або аквапарком. Перші такі міксти вже готові, а в 2007-2008 рр. вони міцно ввійдуть у моду в девелоперов. У цьому зв'язку питання про сполучуваність різних продуктів в одному інвестиційнім блюді стає усе більш актуальним.

"Комерційні об'єкти зі змішаним використанням - норма для цивілізованих і розвинених ринків нерухомості. Не дивно, що в міру збільшення кількості девелоперов у Петербургові й укрупнення реалізованих ними проектів ідея багатофункціональності стає усе більш затребуваною. Інша справа, що її реалізація вимагає від інвестора більшого професіоналізму", - говорить генеральний директор компанії "Colliers International (Петербург)" Борис Юшенков.

"Створення багатопрофільних комплексів дозволяє розбити проект на кілька зон і знизити ризик неліквідності кожної з функцій. А якщо концепція виявилася вірної, виникне синергія, що відповідає інтересам і девелопера, і кінцевого користувача. Попит на багатофункціональні комплекси росте й у міру підвищення вимог клієнтів до інфраструктури об'єктів (наприклад, для багатьох орендарів уже важливо, щоб у бізнес-центрі були фітнес-зона, певний набір магазинчиков і т.п.). Додатковий поштовх до реалізації змішаних проектів - дефіцит майданчиків під забудову", - міркує керівник відділу консалтингу GVA Sawyer (Петербург) Ірина Романова.

"У першу чергу розв'язок про будівництво багатофункціонального комплексу (МФК) ухвалюється залежно від місця розташування ділянки, його розміру й конфігурації, - коментує керуючий партнер "Айби Груп" Юрій Борисов. - Однак можуть бути й інші причини, причому не завжди раціональної властивості. Наприклад, вимога фінансової структури, що кредитує забудовника. Необхідно враховувати, що при створенні МФК різко ускладнюються проектні розв'язки. До цього не завжди готові російські архітектурні бюро, що мають поки небагатий досвід навіть по частині окремо взятих функцій. Найпоширеніші помилки в концепції подібних комплексів - драматична розбіжність різних цільових груп споживачів (наприклад, коли в стилобаті офісного будинку класу А розміщається продуктовий дискаунтер), непогодженість строків запуску різних функціональних складових комплексу, перетинання різних клієнтських потоків (наприклад, відвідувачів офісного й розважального центрів), використання паркінга безподілу на гостьовий і клієнтський, нестиковка годин роботи торгово-розважальної й, наприклад, офісної частини будинку".

Шопінг на роботі

Найпоширеніший варіант МФК - торгово-офісний мікст із акцентом на одну або іншу складову. "Комбінація двох цих функцій нейтральне. Вони не допомагають, але, як правило, і не заважають один одному. Звичайно торговельним операторам не потрібні окремі офіси, тому найчастіше склад орендарів у торговельній і офісної частинах ніяк не перетинається. Бізнес-Центри класів А и В+ з обліком їх місця розташування й статусу - удале місце для розміщення бутиковой зони, магазинів бізнес-сувенірів, парфумерії, ювелірних виробів. Обов'язкова умова для таких респектабельних об'єктів - поділ входів в офісний і торговий центри. Наприклад, ресепшн бізнес-центру не може перебувати в бутиковой зоні", - уважає директор компанії "Бекар. Консалтинг" Олег Спивак.

Саме по такому принципу скомпоновані бізнес-центри категорії А на Невському проспекті, 25 ("Атріум"), і на Невському проспекті, 38, у яких нижні рівні відведені під брендовую торгівлю.

Однак донедавна ці "строкаті" проекти були скоріше виключенням на загальнім монохромнім тлі. Сьогодні ж практично всі нові комерційні комплекси, розташовані на прохідних центральних вулицях, являють собою подібні міксти.

На початку 2007 р. на Владимирському проспекті, 21, відкрився торгово-офісний центр Regent Hall. В 8-поверховому будинку загальною площею 11 700 кв. м три рівні відведене під магазини, а вище розташувався бізнес-центр класу В+ з ресторанною зоною на четвертому ярусі. "Розв'язок про комбінацію різних функцій було прийнято виходячи з економічної ефективності проекту. Правда, у зв'язку зі зрослою конкуренцією на ринку торговельних площ ми скоротили простір, споконвічно відведене під магазини. Щоб спрацював синергетичний ефект, торговельний комплекс був свідомо позиціонований як центр ділової моди, цікавий для орендарів дорогих офісів", - коментує Андрій Шаповалів, генеральний директор КК "Регент Хол".

Торгово-офісним став колишній "Будинок книги" на Невському проспекті, 28. Компанія Stockmann запланувала бізнес-центр класу А (приблизно 5000 кв. м) на двох верхніх рівнях торговельного комплексу з підземним паркінгом Невського проспекту, що будується на розі, і вул. Повстання.

На наб. Фонтанки, 57, на місці колишнього поліграфічного підприємства "Літера" офисно- торговий центр площею до 40 000 кв. м зведе компанія "Рюрик Менеджмент".

"Розрахунки тут досить простий. Коли в міру збільшення поверху орендні ставки за торговельні площі вирівнюються з розцінками на офіси, інвесторові доцільно організовувати бізнес-центр. Крім того, я думаю, що у зв'язку із запланованим відкриттям нових торговельних комплексів у зоні Невського проспекту власники деяких діючих об'єктів будуть змушено вдатися до редевелопменту й перепрофілювати верхні яруси під офіси", - уважається Олексій Шаскольский, керівник групи оцінки ТОВ "Інститут проблем підприємництва".

На проїзних трасах, що прилягають до історичного центру, сусідство торгівлі й офісів не на 100% вдало. В 2005 р. на ринок вийшов River House на пр-ті Медиків, що об'єднав офіси й торгівлю в пропорції 11 200/16 600 кв. м. Однак через особливості місця розташування (відсутність щільної житлової забудови й центрів притягання городян) відвідуваність ТЦ не дуже висока, незважаючи на наявність сильних якорів - "Рамстора", "Спортмастера", "М.Відео". Зараз власники комплексу замислюються про його часткову реконцепции. Офісний центр категорії В+, навпаки, виявився в цьому місці досить успішним.

Не дуже прижилася торговельна функція й в "Петровському форту" на Фінляндському проспекті, який входить до числа найбільш респектабельних і великих петербурзьких бізнес-центрів. "Тут спрацювали різні фактори: і особливості місця розташування, і те, що об'єкт споконвічно сприймався як офісний, - коментує генеральний директор КК "Альянс Менеджмент" Костянтин Меркель. - У результаті в нас залишилися магазини, в основному орієнтовані на клієнтів БЦ і їх гостей, розвинена й сфера обслуговування (салон краси, ж/д каси й т.п.). Торік закрився боулінг. Його власники не вийшли на запланований рівень рентабельності. Ми розв'язали не шукати інший розважальний якір, а переобладнати ці площі під представницькі офіси. У середньому прибутковість офісних приміщень у нас вище, чим торговельних". До речі, "Петровський форт" заявляє орендні ставки, відповідне до верхньої планки для категорії В+, і має 100%-ную завантаження при чималому розмірі.

У напівпромислових зонах, які сьогодні активно міняють свій імідж, доцільніше наголошувати на комбінацію офісів середнього класу зі спеціалізованими магазинами або сильними розважальними якорями. Наприклад, мікст із бізнес-центру рівня З "Ресурс" і торговельного комплексу "Жовтий кут" облаштованості, що реалізує товари для ремонту й, створила на пр-ті Маршала Говорова (Кировский район) група компаній "Бесть". У БЦ "Акваторія" (клас В) на Виборзькій набережній офіси доповнює повноцінний розважальний центр із боулінгом, ресторанами та ін.

Нове явище на петербурзькому ринку - будівництво торгово-офісних гібридів на жвавих магістралях у спальних районах і на виїзних трасах з міста. "Усі ці проекти в офісній частині висотні, тобто девелопер намагається вичавити з ділянки максимальну прибутковість, - розповідає виконавчий директор компанії Praktis Consulting & Brokerage Юлія Дровянникова. - Але не використовувати торговельний потенціал таких магістралей, як, наприклад, Ленінський проспект або вул. Савушкина, і не віддати під магазини нижні рівні нераціонально".

Яскравий зразок такого підходу - МФК "Атлантик Сіті", який будується в Приморському районі на ділянці 4,6 га, обмеженому вул. Біговий, Савушкина, Туристської, а також Приморським проспектом. Проект реалізує ИСК "Атлантик". Ця компанія придбала право забудови землі на торгах у міста. Вартість робіт оцінюється в $80 млн. До складу комплексу загальною площею 108 000 кв. м увійдуть 95-метрова офісна вежа категорії В+ (25 000 кв. м), трехуровневий ТРК (на 74 000 кв. м) і підземний паркінг на 700-800 місць. Приблизно стільки ж машин можна буде розмістити поруч із будинками.

Торгово-розважальна зона за планом здається в експлуатацію в IV кварталі 2007 р. Консультантом і брокером цієї частини проекту виступає компанія "Colliers International (Петербург)". Якорями ТРК уже стали супермаркет премиум-класу "Абетка смаку" і фітнес-центр мережі World Class. Орендна кампанія в бізнес-центрі ще не почата. Однак ставка буде робитися на великих орендарів.

Відразу кілька подібних проектів має намір реалізувати холдинг "Адамант". Торік він придбав продовольчо-речовий ринок "Зоряний" у Московському районі. На місці діючих 12 300 кв. м торговельних площ заплановане будівництво МФК розміром більш 110 000 "квадратів". До його складу ввійдуть як магазини, так і офісні приміщення з багатоярусним паркуванням (30 000 кв. м).

Два нові ТРК із висотною офісною частиною "Адамант" задумав звести над вестибюлями майбутніх станцій метрополітену у Фрунзенском районі - "Міжнародної" і "Бухарестської". Будівництво двох торгово-офісних веж намічене поруч зі ст. м. "Ладожская", на перетинанні пр-та Енергетиків і Заневського.

Під Петербургом, у сел. Шушари, поруч із трасою КАД, "Адамант" проектує МФК довжиною 2 км, що полягає з декількох суспільно-ділових і торгових центрів.

" Для окраїн, де землі більше й вона дешевше, актуальні більш широкі горизонтальні будівлі. Однак власник, якому дісталася простора ділянка, розуміє, що торговельний комплекс відповідного розміру ринок просто не "з'їсть" - купівельна спроможність у таких районах недостатня. Тому частково площі використовуються й під інші функції", - коментує Олег Спивак.

Важка гостинність

Комбінації готелю з торговельним або офісним центром петербурзьких девелоперов захоплюють менше. Реалізовані проекти одиничні. Часом інвестори відмовляються від готельної складової вже по ходу робіт або навіть після завершення будівництва.

Першим МФК, побудованим з нуля, що й включають готельну функцію, став "Нептун" на наб. Обвідного каналу, 93а. Інвестор - ЗАТ "Рубін" - сполучив на площі близько 24 500 кв. м готель "3-4 зірки" на 150 номерів, водно-оздоровчий комплекс із басейном, боулінгом, кортами для тенісу й сквоша, гольф-симулятором та ін., ресторан, а також бізнес-центр класу В ( близько 6000 кв. м). Цілком об'єкт заробив в 2000 р. Однак його чи навряд можна вважати типовим. Девелопер ставив перед собою ціль створити самодостатній комплекс із практично замкненою інфраструктурою.

В 2003 р. на Владимирському проспекті, 19, у декількох кварталах від Невського відкрився 8-поверховий МФК, у якім під ТЦ "Владимирський пасаж" приділялося п'ять нижніх рівнів, включаючи цоколь, а на три верхні розмістився готель "Достоєвська" приблизно на 200 номерів. У ролі інвестора виступила корпорація "Елис".

"У принципі, торговельна й готельна функції погано сполучаються й навіть заважають один одному. Причому програє, як правило, готель, гостям якого не подобається магазинна суєта. Звичайно такі комбінації виникають через особливості ділянки й обтяжень із боку влади. "Владимирський пасаж" - характерний у цьому змісті приклад. Об'єкт був переданий забудовникові за умови розміщення в ньому готелю, хоча це місце ідеальне підходить для торгівлі. Через висотність комплексу він однаково б став багатофункціональним, але інвестор швидше за все зробив би вибір на користь офісів, оскільки готельна функція складна й дорога в реалізації й керуванні. У підсумку девелопер "Владимирського пасажу" постарався максимально розділити цільові потоки. Два акцентовані окремі входи дозволяють проникати з готелю в торговельну зону, але не навпаки. Були продумані різні маркетингові ходи. Наприклад, постояльці готелю одержують дисконтні карти на покупки в торговельній галереї. Однак "вузькі місця" у такім сусідстві все-таки залишаються. Наприклад, замість того щоб іти в бар готелю, гість спускається в супермаркет, розташований у ТЦ, і тим самим позбавляє готель запланованого доходу", - пояснює Олег Спивак.

Компанія " Петромобиль-Лад" передумала включати в готель до складу МФК "Румба", побудованого нею поруч зі ст. м. "Кировский завод". Замість 3-звездочного готелю на 110 номерів у нього ввійде бізнес-центр класу В (площею 6500 кв. м), який за планом відкривається в II кварталі 2007 р.

Наприкінці 2005 р. в 5-поверховому будинку загальною площею 22 000 кв. м на перехресті вул. Васі Алексєєва й Маршала Говорова заробив найбільший у цьому районі ТРК - "Румба". Магазини, головним чином аутлети відомих марок ("Интерспорт", Mexx, Naf Naf, Levi´s, Guess і ін.), зайняли в ньому два рівні. На третьому ярусі розташувалися многозальний кінотеатр мережі "Киномакс" і фуд-корт, на четвертому - фітнес-центр "Спорт Лайф". У цоколі комплексу передбачений паркінг на 130 машин. Вільний простір на трьох верхніх поверхах споконвічно приділялося під готель - з окремим входом - і приймальню. "Однак власник зважив ризики володіння готелем середнього класу, розташованим у напівпромисловому районі, і зробив вибір на користь офісів. Це місце задоволене виграшно для бізнес-центру за рахунок близькості до порту. Крім того, сусідство з торговельною галереєю й фітнес-клубом створить сприятливий синергетичний ефект", - коментує Юрій Борисов ("Айби Груп" управляє "Румбою").

Поки готель "3 зірки" на 85 номерів запланована в складі МФК "Лідер", який будується на пл. Конституції в Московському районі. Просторовий розв'язок "Лідера" поєднує розпластаний 7-поверховий обсяг ділового центру з магазинами на нижніх рівнях і компактний 11-поверховий блок готелю. Загальна площа об'єкта - більш 30 000 кв. м, на офісну частину (категорії В -В+) доводиться 14 000 "кв. м, на торговельну - 8500 кв. м.

Перша черга - діловий центр за планом здається наприкінці цього року. Торговельні приміщення здаються в оренду, офісні - продаються за ціною від 2300 у.е. за 1 кв. м.

За даними компанії Praktis Consulting & Brokerage (виступає брокером проекту), у цей час власник - компанія "Стройиндустрия М" планує замінити готельну частину "Лідера" на додатковий офісний блок.

Чим більше масштаб проекту, тем обоснованнее комбінація найрізноманітніших функцій. "Адамант", наприклад, має намір включити в розташований недалеко від міського аеропорту МФК "Пулковский" (загальна площа - близько 150 000 кв. м) готель "4 зірки" на 500 номерів (приблизно 23 000 кв. м), бізнес-центр (орієнтовно 21 000 кв. м), виставочний комплекс (60 000 кв. м), допоміжну торгівлю, а також розваги. Готель і офісний центр передбачається розмістити "паралельними" обсягами - у дві 20-25 поверхових будинках, з'єднаних поетажними переходами.

Найцікавіший готельний мікст зводиться на Невському проспекті. Проект має на увазі розширення діючого 5-звездочного готелю "Коринтия Невський Палас" за рахунок сусідніх будинків і перетворення його в конгрес-центр. Два 8-поверхових будинку загальною площею 25 280 кв. м з'являться на місці розібраних аварійних будівель.

В одному з них розмістяться 105 номерів представницького класу, а також конференц-центр, здатний прийняти до 1000 гостей, і бутиковая зона. В іншому на двох рівнях запланований торговельний пасаж з 20 елітними магазинами, а на інших шести - бізнес-центр класу А (7730 кв. м). Торгово-офісний комплекс буде пов'язаний з багаторівневим гаражем на 250 місць. Проект вартістю 75 млн євро повинен фінішувати в 2008 р. Його реалізує мальтійська група компаній "Коринтия".

Складносурядні конструкції

"Одна з яскравих тенденцій останнього часу - старт у Петербургові проектів по створенню МФК, домінантою яких стануть об'єкти культури ("Нова Голландія"з Палацом фестивалів, "Набережна Європи" з театром Ейфмана). Вони не можуть "працювати" самі по собі, але виконують роль якорів і центрів громадському життя усередині територіальної забудови", - коментує Юлія Дровянникова.

Однак ці масштабні будівництва поки далекі від завершення, а вже під кінець року на Петроградській стороні за планом відкриється перший у новітній історії міста комерційний комплекс, під дахом якого розташується справжній театр. У ролі девелопера виступають знамениті "Лицедії". Інвестори - група приватних осіб.

Загальна площа разноуровневого будинку (9-13 поверхів) - 23 400 кв. м. За інформацією "Айби Груп" (консультант, брокер і керуючий проекту), крім театру тут розмістяться бізнес-центр класу А (9800 кв. м), невеликий торговельний комплекс із ретельно відібраними брендами (3200 кв. м), " Чаплін-Клуб", кілька авторських ресторанів, студія звукозапису й арт-галерея. На сьомому рівні задуманий зимовий сад. У цоколі розташується паркінг. Під театр приділяється близько 2000 кв. м на 4-м і 5-м поверхах комплексу. Головна сцена розрахована на 400 глядачів, мала - на 190. Сума інвестицій у проект оцінюється в $30 млн.

Торік у місті заробили торговельні комплекси з досить нестандартної розважальної складової. У ТРК "Планета Нептун" на вул. Марата 5000 кв. м ( з 28 000 "квадратів" загальної площі) зайняв океанаріум. 32 акваріума водотоннажністю 1500 "кубів" сусідять із супермаркетом "Перехрестя", парком атракціонів " Дино-Парк" і торговельною галереєю. Головним якорем ТРК "Родео Драйв", відкритого в грудні на пр-ті Культури (північна окраїна міста), став аквапарк. Експерти поки не беруться судити, наскільки ефективної буде синергія функцій у подібних проектах і чи захочуть городяни, пришедшие в ТРК, поплавати або подивитися на дивовижних риб, підтримати рублем тутешні магазини.

Незвичне поки для Петербурга комбінація офісів і житла теж поступово приживається на ринку. Наприклад, такий мікст передбачений у комплексі "Чкаловский" на вул. Б. Зеленіна, 8 (інвестор - " Гарант-Лад-Сервіс"). Бізнес-Центр розташований в автономнім крилі 10-поверхового житлового будинку. На його нижніх рівнях заплановані торгівля й фітнес, а вісім рівнів відведене під офіси, які продаються у власність. Продаються офіси й у житловому комплексі Grand Capital, де крім стандартних приміщень передбачені також апартаменти категорії VIP.

Кілька офісних особняків увійдуть до складу "Парадного кварталу" від корпорації "Відродження Санкт-Петербурга".

Житлова частина передбачена в складі МФК, який планує побудувати на Поклінній горі корпорація "Елис". На ділянці в 4,8 га заплановані житлові будинки з магазинами, ресторанами, фітнес-центром, офісами й паркуваннями.

"Створення універсальних МФК, у яких об'єднані комерційна й житлова функції, - це тенденція, уже повною мірою, що виявився на Заході. Будівництво об'єктів, у яких люди живуть, працюють і роблять покупки, оправданно як з погляду економії ресурсів (землі, енергоносіїв і т.п.), так і з погляду забезпечення безпеки", - уважається Олег Спивак.