Масовий знос морально застарілих готелів і низькі темпи нового будівництва в Москві привели до виникнення дефіциту готельних номерів і стрімкому зростанню їх вартості.

«Це просто кошмар» — так озиваються про московський готельний ринок закордонні туристи. Вони ремствують, що останнім часом їм попросту ніде переночувати. Мало того, що ціни на самі затребувані готелі середнього класу (три й чотири зірки) у півтора-два рази вище європейських, так ще й зняти номер без попереднього бронювання неможливо. У деяких випадках навіть найбільші туристичні оператори змушено відмовляти своїм клієнтам у розміщенні. Дефіцит готельних номерів і невтримний ріст цін представники туристичних компаній називають однієї з головних причин спаду в'їзного туризму. По офіційній статистиці, торік турпоток з-за кордону знизився більш ніж на 16%, а за експертними оцінками — на всі 25%.

У розігрітому стані

За даними компанії Deloitte, торік середні ціни на готелі верхнього сегмента в Москві виросли на 31% і склали порядку 226 доларів. У сегменті готелів середнього й бюджетного класу ціна номера, по даним Colliers International, склала близько 110 доларів. Втім, це ще не межа. Цього року деякі московські готелі прагнуть продавати свої послуги вдвічі дорожче. Зокрема, за даними аналітиків готельного ринку, готель Marriott Courtyard планує підняти ціни з 225 доларів у період «предоткрития» до 550 доларів за номер після офіційного відкриття. Вартість номера в п'ятизірковому «Swissotel Червоні Пагорби», який відкрився в липні минулого року, зросла з 200 до 300 євро. Оновлений «Інтурист» (увійде в мережу Ritz Carlton) прагне вийти на ринок із цінами 800─850 доларів.

«Ціни на номери ростуть дуже швидко», — говорить заступник директора департаменту оцінки й консалтингу компанії Colliers International Марина Смирнова. Її, втім, це анітрошки не дивує. Адже протягом останніх трьох років на тлі збільшення ділового туристського потоку московський ринок поменшався на 3,5 тисячі номерів тільки в знесених готелях. А це ні багато ні мало чверть номерного фонду середнього сегмента. Знос готелів тим часом триває — тепер черга за «Росією».

« Щороку ми хапаємося за голову: куди ж ще рости цінам?» — у свою чергу дивується віце-президент компанії Jones Lang Lasalle Hotels Марина Усенко. Але відразу обмовляється: поки ринок ухвалює завищені ціни. Так, торік завантаження московських готелів перевищило 72%. Більше того, столичні готелі посіли друге місце по заповнюваності в Європі (після Стамбула), а рівень прибутковості розраховуючи на номер зріс більш ніж на 28%. «Ринок перебуває в розігрітому стані, — продовжує п. Усенко. — В 'Шератон Паласі' — 82 відсотка, в 'Балчуг Кемпински' — 74 відсотка, в 'Націоналові' —76 відсотків».

Навіть у готелях, які вилучені від центру міста, середньорічне завантаження було близьке до 70-процентній. « Торік заповнюваність готельного комплексу 'Шереметьєво-2' становила в середньому 85 відсотків, тоді як рік тому завантаження не перевищувало 50 відсотків, — розповідає директор по стратегічному розвиткові цього готелю Нателла Климова. — А під час проведення великих виставок і конференцій завантаження зашкаливала за 115─130 відсотків: якщо люди займали номер не повна доба, то ми встигали продати його двічі». За словами менеджера по маркетингові «Swissotel Червоні Пагорби» Наталі Захарьевой, середнє завантаження готелю виросло з 20% на момент відкриття в липні минулого року до 70% у березні.

Відставання в розвитку

Видалося б, така фантастично сприятлива кон'юнктура повинна спонукати інвесторів до масового будівництва нових готелів. Приблизні підрахунки показують, що готельні метри обіцяють хазяям надзвичайний прибуток, не порівнянну із прибутковістю інших об'єктів комерційної нерухомості. Так, офіс класу «А» площею 25 метрів (еквівалент стандартного готельного номера) можна здати за 20 тис. доларів у рік, або 55 доларів у день ( при ставці близько 800 доларів за кв. м у рік). А номер у чотирьох-п'ятизірковому готелі легко здається в середньому за 226 доларів у добу. Тобто навіть при 50-процентнім завантаженні займатися готельним бізнесом набагато вигідніше. Чому ж у такому випадку інвестори не поспішають освоювати дефіцитну нішу? Адже, смішно сказати, торік на столичному ринку з'явилося всього лише п'ять великих готелів приблизно на 1100 номерів — усього 3,2% від усього номерного фонду столиці. Це, звичайно, багато краще, чим в 2004 році, коли була побудована всього один готель на 72 номери. Але однаково явно недостатньо, щоб наблизитися до європейських показників забезпеченості готелями — для цього Москві потрібно додатково приблизно 20─25 тис. номерів. Є й ще одна проблем: майже всі торішні новобудови — готелю класу 4─5 зірок, і тільки один готель — «Дружба» — бюджетної категорії 1─2 зірки.

На думку експертів, своїм уповільненим розвитком готельний ринок зобов'язаний насамперед міським чиновникам, які не вживають ніяких кроків для насичення міського ринку земельними ділянками, придатними під будівництво готелів. Через дефіцит землі ціни на майданчики такі, що ставлять під сумнів доцільність будівництва в межах МКАД навіть дорогих готелів, не говорячи вже про готелі класу «три зірки». Собівартість будівництва готелю, який, на відміну від офісного будинку, треба «упаковувати» і здавати « під ключ», зростає в рази. Не дивно, що при такому розкладі більшість інвесторів віддають перевагу менш заморочливим проектам — будівництву офісних і торгових центрів.

« Зрозуміло, простіше побудувати офісний центр, здати його в оренду й, не замислюючись про керування, зробити 'швидкі' гроші. Готельним бізнесом треба щільно займатися: не тільки побудувати готель, але й залучити професійних керуючих, що досить непросто зробити на усе ще вузькому ринку цих послуг. Мало кого влаштовують середні — від п'яти до семи років — строки окупності готельних проектів», — говорить генеральний директор компанії Heliopark Hotel Management Дмитро Степаненко. (Успішні офісні проекти окупаються набагато швидше — за два-три роки.)

Крім усіх інших плюсів, офісний проект класу «А» більш привабливий для подальшого перепродажу, чому готель. А ця немаловажна обставина в умовах зростання інтересу портфельних інвесторів до московського ринку комерційної нерухомості. «Готелю більш ризикований бізнес. Ви продаєте площі щовечора, і на цьому ринку всі дуже швидко міняється. У цьому змісті офіси вважаються більш надійним об'єктом інвестицій», — відзначає п. Усенко з Jones Lang Lasalle. А Марина Смирнова (Colliers International) нагадує, що готельний ринок занадто довго відновлювався після кризи 1998 року, через який завантаження готелів середнього й верхнього сегментів упало до 30─50%. Ціни й рівень завантаження почали рости тільки в 2002─2003 роках, і багато інвесторів довго осторожничали, відкладали прийняття розв'язків, прощупували ринок. Тому готелю, настільки необхідні зараз, з'явитися можуть тільки через рік або два.

Втім, як заявив недавно прес-секретар комплексу зовнішніх зв'язків уряду Москви Олександр Канигин, цього року планується ввести кілька нових готельних об'єктів на 3200 місць. Правда, учасники ринку цим прогнозам не дуже вірять. «Ми чуємо багато заяв про будівництво готелів. Але згодом багато інвесторів відмовляються від готельних проектів. Так, багато готелів, які проектували в складі багатофункціональних комплексів у чортові Садового кільця, на ринок поки не вийшли, багато були перепрофільовані, — затверджує представник однієї з московських компаній. — Наприклад, як будинок вільного призначення виставлений на продаж будинок на Кадашевской набережній. Причому немає ніяких згадувань про готель, хоча раніше заявлялося, що це буде гостинично-офісний комплекс».

Назустріч споживачеві

Так чи інакше, навіть при самому сприятливому розвитку ситуації ринок прийде до рівноважного стану не раніше 2010 року. До цього часу попит буде перевищувати пропозиція, а ціни будуть рости, містять експерти.

Втім, якщо в'їзний турпоток і далі буде знижуватися, конкуренція між існуючими готелями загостриться і їм доведеться задуматися про якість сервісу, піднімаючи його до рівня заявленої ціни. Поки ж туристи скаржаться: «Ми приїжджаємо в Holliday Inn і не можемо зрозуміти, чому з нас вимагають 350 доларів за ніч. Це нонсенс для 'чотирьох зірок'. Приїжджаємо в тризіркову 'Катерину', але з'ясовується, що й цей готель намагається перейти в більш високу цінову нішу. І це при тому, що номера невеликі, а дизайн меблів дуже посередній».

Поки ж мережі, які у світі позиціонують свої готелі як тризіркові, у Москві продають аналогічні номери за ціною п'яти зірок, замість якісних перетворень ретельно пускаючи постояльцям пил в очі. Зокрема, ідуть на нехитрі виверти, намагаючись піддобрити гостей халатами, тапочками, наборами рушників, чаєм-кава, гладильними дошками, прасками й іншими атрибутами дорогих готелів. З'являються на ринку й «междууровневие» готелю. «Ми недавно зробили великий ремонт, засклили фасад. Тепер готель виглядає не на три, а на всі чотири зірки. Зараз робимо велике лобі, у ньому буде гарний ресторан. Незважаючи на те що в 'трьох зірках' необов'язково мати фітнес-клуб, ми, проте, його відкриваємо», — розповідає представник однієї із тризіркових готелів. Наскільки така концепція виявиться успішної, поки незрозуміло.

На думку фахівців, в остаточному підсумку все розв'яже те, у якому обсязі буде з'являтися на ринку нова пропозиція і як буде поводитися споживач. «В умовах, коли туристові не вдається одержати послугу, яка потрібна йому зараз, він може відкласти поїздку, а може просто знайти субститут, — говорить п. Смирнова. — Наприклад, вийти на ринок орендного житла. Уже зараз близько 50 відсотків бізнес-туристів у Москві зупиняються не в готелях, а на знімних квартирах. У міру адаптації до ринку люди знаходять альтернативну пропозицію. Звичайно, іноземець, який перший раз приїхав у Москву, не буде знімати квартиру — занадто ризиковано. Але після того як він десять раз тут побував і кілька раз заплатив за більш дорогий номер в отеленні — чому б і ні?»

А оскільки зараз пропозиція здаваних в оренду квартир у надлишку, на якийсь час вони можуть стати альтернативою готельному бізнесу. Тим більше що, на відміну від готелів, цей ринок рухається назустріч споживачеві.

Ілля Ступин

http://www.expert.ru