За останні кілька років більшість готельних девелоперов і керуючих компаній, що працюють у Москві, оголосили про свій вихід у регіони. Крім того, з'явилася практика, коли свої перші готелі міжнародні мережні оператори воліють відкривати не в столиці, а в інших російських містах. Серед основних причин різкої активізації регіонального готельного напрямку експерти називають жорсткість конкуренції на московському ринку й падіння прибутковості інших сегментів нерухомості, пише газета "Бізнес".

Як у Москві, так і в інших російських містах розвиток ринку нерухомості почався з найбільш привабливих з погляду інвестиційної прибутковості проектів: житлових комплексів, торговельних і офісних центрів. Готелю же через занадто високі строки окупності були залишені більшістю гравців на потім. Крім цього повільному розвитку готельного бізнесу в регіонах сприяли сезонний попит на подібні послуги й, звичайно, загальне насторожене відношення до Росії з боку західних туристів.

Справа зрушилася з мертвої крапки лише кілька років назад. Тоді одночасно інтерес до готельного бізнесу виявили столичні девелоперские компанії й міжнародні хотельери. Причиною стали поліпшення економічної ситуації в Росії, а також стабільний ріст цін на номери в готелях Санкт-Петербурга й Москви.

Однак тепер готельні мережі активно відкривають для себе російські регіони.

"Готельний ринок у регіонах залучив інвесторів повною відсутністю конкуренції й можливістю одними з перших зайняти певну нішу",- розповідає старший віце-президент компанії Jones Lang Lasalle Hotels Марина Усенко. Крім наявності величезного поля діяльності ще однієї істотною причиною сплеску активності на регіональному ринку заступник директора департаменту оцінки й консалтингу Colliers International Марина Смирнова називає падіння прибутковості інших сегментів нерухомості внаслідок насичення ринку. До того ж, за її словами, потенційно високий попит на готелі в регіонах у перспективі повинен зрости в три-чотири рази в порівнянні з існуючим рівнем.

За два-три роки розвитку на регіональному готельному ринку відбувся певний розподіл основних сегментів між західними й російськими компаніями. На думку експертів Discovery Research Group, надалі в ніші високоякісних готелів міжнародного рівня буде спостерігатися безумовна перевага західних операторів. "Сегмент готелів міжнародного рівня середньої категорії, апарт-готелів і малих готелів може бути зайнятий російськими компаніями, тому що в цих сегментах практично немає конкуренції із західними мережами",- відзначають у своєму дослідженні Discovery Research Group.

При цьому майже всі гравці ринку погоджуються з тим, що в регіонах поки немає чіткої сегментації готелів за рівнем зірок. Саме тому, на думку Марини Усенко, різниця в доходах між гарним готелем і готелем більш низьких якості й рівня практично не відчувається. "Поберемо самарську Renaissance: був побудований готель ?чотири зірки", якби вона була трехзвездной, номера в ній продавалися б, вероятней усього, по тим же цінам",- міркує Усенко. Тому перед більшістю девелоперов встає питання: чи коштує вкладати більше у висококласний готель, а дохід при цьому одержувати не сильно одмінний від доходу з готелю більш низького класу? По оцінках гравців ринку, для гарного готелю в регіональних містах середній рівень цін $130-140, при цьому сам готель може мати статус як три, так і "чотири зірки".

Проте, перебуваючи в полоні ілюзій про сверхприбильности п'яти- і четирехзвездних проектів, деякі девелопери намагаються відразу приступитися до будівництва подібних об'єктів, сміється гендиректор Hotel Consulting and Development Group Олександр Лісник.

Регіональний ринок від столичного також дуже сильно відрізняє рівень завантаження готелів, який суттєво нижче. За словами Марини Усенко, приміром, у Ростову це звичайно 55-60%, тоді як у Москві він перевищує 70%.

"Тому деяким готелям доводиться погоджуватися на розміщення групових турів, що суттєво знижує дохід від продажу номерів",- пояснює вона.

Саме тому, незважаючи на активізацію інвесторів за минулі роки, особливо істотних змін у структурі готельного бізнесу Росії не відбулося: Москва й Санкт-Петербург продовжують лідирувати серед інших російських міст.

По даним Discovery Research Group, столичні готелі акумулюють 42,4% від загальної суми готельних доходів, маючи 19,2% усіх номерів, петербурзькі - 15,7%, розташовуючи 7,9% номерного фонду країни. " При видимій привабливості регіонального ринку найчастіше при детальнім проробленні виявляється, що вийти в готельний сегмент не так просто й не завжди вигідно,- розповідає Марина Усенко.- Нерідкі випадки, коли девелопер, підписуючи договір з якимось оператором, потім продає весь инвест-контракт".

З 2001-2002 років, коли інвестори тільки почали придивлятися до російського готельного ринку, у регіонах в основному будувалися лише невеликі готелі, серйозні ж мережні проекти стали з'являтися тільки торік, роз'ясняє Марина Смирнова.

По даним Discovery Research Group, за останні десять років російський готельний ринок щорічно ріс на 15-20% саме за рахунок розвитку малих готелів ( від 10 до 100 номерів) у регіонах. Особливо активно подібний формат розвивався на півдні Росії в курортних містах: Сочі, Геленджику, Анапі, а також у містах Золотого кільця.

З розвитком ринку поступово став вироблятися і якийсь стандарт звичайних готелів. "В існуючих регіональних проектах площа готелю в багатофункціональних програмах звичайно коливається від 7 до 11-12 тис. кв. м, тобто передбачається будівництво від 100 ( плюс-мінус 15%) до 200 ( плюс-мінус 10%) номерів,- пояснює Марина Смирнова.- Класність звичайно на рівні трьох-чотирьох зірок, а інвестиції - $80-110 тис. на номер".

Інтерес міжнародних операторів до російських операторів обумовлений тими ж причинами, що й до столичних інвесторів, а також падінням темпів зростання економіки Європи, уважає Марина Смирнова.

Якщо на самому початку більш 80% регіональних девелоперов готові запрошувати в проект міжнародні мережі, після того як вони довідаються умови контракту, деякі відмовляються від цієї ідеї, затверджує Олександр Лісник.

Серед основних міжнародних хотельеров Марина Смирнова виділяє мережа Rezidor SAS із брендами Radisson SAS ( чотири-п'ять зірок), Park Inn ( три-чотири зірки), "Кантрі Инн" (дветри зірки), мережі Marriott і Accor Group, а також Cendant Group, інтереси якої представляє "Ермітаж груп" з марками Ramada (чотири зірки), Days Inn ( дві-три зірки). На думку гравців ринку, серед перерахованих західних мереж особливо активно освоює регіони Росії Accor Group. Олександр Лісник певен, що Accor удасться повторити свій успіх у Європі, тому що ними обраний удалий формат, до того ж мережа надає девелоперам дуже зручні умови співробітництва. " Торік у договорах на керування вони давали гарантію кредитування стадій предоткрития й відкриття",- пояснює Лісник. Rezidor SAS більше орієнтована на "добувні" міста: Тюмень (Radisson SAS), Новосибірськ, Омськ, Красноярськ, розповідає Марина Смирнова. "Marriott цікавиться Калінінградом, Нижнім Новгородом, Єкатеринбургом, а Cendant Group- містами Уралу, включаючи Каменск-Уральський і Тагіл, Калінінградом, Тюменню, островом Сахалін",- додає Смирнова.

В основному будівництвом готелів у регіональних містах займаються місцеві компанії. Готельних девелоперов у строгім розумінні цього терміна назвати досить складно, на цю роль могли б претендувати GVA Sawyer і фінська група SRV, у портфелі яких є готельні проекти, відзначає Марина Смирнова.

"GVA будує ?Новотель" у Новоросійську, Санкт-Петербургові й Москві, SRV реалізувала проект ?Парк Инн" у Єкатеринбургові",- пояснює вона. Про свої плани по розвиткові готельного бізнесу в регіонах заявляла також компанія "Интеко", виступивши із проектами комплексу в Астані.

Санкт-Петербург посідає друге місце після Москви по прибутковості й розміру готельного ринку. При цьому в Північній столиці цей бізнес все-таки носить сезонний характер.

По даним Discovery Research Group, середньорічна заповнюваність готелів першого класу наближається до максимальних показників європейських готелів аналогічного класу (60-70%), а їх заповнюваність у літній період досягає 95%.

Планується, що до 2010 року в місті будуть уведено в експлуатацію 150 готелів. " Незважаючи на лідируючі позиції зараз готельний сектор Санкт-Петербурга характеризується низькою конкуренцією, завищеними цінами на чотири- і пятизвездние готелі й низькою якістю трехзвездних готелів, які по международнимстандартам дуже часто відповідають рівню двухзвездних європейських готелів",- відзначають експерти Discovery Research Group.

Готельний бум явно спостерігається й у Єкатеринбургові. В 2005 році, по даним Discovery Research Group, тут було відкрито 11 нових готелів на 647 місць, а в 2006-м планується запустити ще десять готелів.

Також одним з перспективних регіонів уважається Калінінградська область. Особливо активну політику по розвиткові готельного сегмента тут веде ГК "Конти". Цікавий для інвестування в готельний сегмент і Краснодарський край, туристичний курорт Сочі. По даним Discovery Research Group, обсяг нового готельного будівництва в Сочі найближчим часом буде рости як мінімум на 20-25% у рік.

Однак незважаючи на зростаючу ділову активність гравці ринку вважають, що західні мережі поки насторожено ставляться до Краснодарського краю.

"Сочі - сезонний ринок, тому багато міжнародних операторів не прагнуть ризикувати й відкривати тут готелю",- уважається Марина Усенко. На її думку, те, що Stain Group домовилася з компанією "Російські готелі" про відкриття спільного апарт-готелю, аж ніяк не означає початку тенденції виходу в цей регіон міжнародних операторів, тому що Stain Group пропонує готельні послуги, розраховані на визначеного покупця.