Приватизація

Тема збереження пам'ятників архітектури в Санкт-Петербургові активно обговорюється близько двох років – відтоді як губернатор північної столиці Валентина Матвієнко проголосила курс на їхню приватизацію. Проекти по реконструкції за допомогою приватних засобів одиничні, тому що закон " Про об'єкти культурної спадщини" призупинив приватизацію, поки об'єкти не будуть розмежовані на федеральну власність, власність суб'єктів РФ і муніципальну. Уряд міста вишукує способи передати федеральні пам'ятники в оренду – але в основному поки це одиничні проекти, що мають для компаній скоріше іміджеве, а не економічне значення.

Зниження статусу За даними комітету з охорони пам'ятників уряду Санкт-Петербурга, у північній столиці налічується понад 7,5 тис. пам'ятників, у тому числі федеральних – близько 3,5 тис. Однак засобів на реконструкцію й поточний зміст об'єктів культурної спадщини немає ні у федеральному бюджеті, ні в бюджеті міста. А федеральний центр після відзначання 300-летия міста різко скоротив дотації на зміст історичних пам'ятників, залишивши в списку тільки " саме-саме" – Петропавловскую міцність, Адміралтейство, Смольний собор, Біржу, Петергоф, Оранієнбаум, Тенишевское училище, Шереметевский і Шуваловский палаци й Ботанічний інститут. Міські влада давно намагаються залучити інвестиції в реконструкцію федеральних пам'ятників. Щоб зробити це, потрібно понизити статус об'єктів до "місцевого". Списки "на зниження" регулярно направляються в уряд РФ, але узгодження йде дуже повільно. Тому Валентина Матвієнко розв'язала домагатися коректування федерального законодавства, щоб зняти мораторій на приватизацію пам'ятників. Прийнятий у квітні 2002 року федеральний закон " Про приватизацію державного й муніципального майна" дозволяв приватизацію об'єктів культурної спадщини. Але двома місяцями пізніше був прийнятий інший закон – " Про об'єкти культурної спадщини", який призупинив приватизацію доти, поки об'єкти не будуть розмежовані на федеральну власність, власність суб'єктів РФ і муніципальну. Федеральне законодавство передбачає перехідний період до 2010 року, однак губернатор заявила, що "стільки чекати ми не можемо". Академік архітектури й член ради Санкт-Петербурга по культурній спадщині Тетяна Славина вважає, що особливих складностей приватизація федеральних пам'ятників не викличе ні у влади, ні в інвесторів. "Робоча група Кгиопа ( Комітет з державного контролю, використання й охороні пам'ятників історії й культури.– " Ь-Будинок") уже десять років розглядає справи по передачі місцевих об'єктів культурної спадщини в приватні руки й точно так само буде працювати з федеральними будинками",– говорить вона. Наприкінці минулого року міністр культури РФ Олександр Соколов заявив, що відповідний законопроект однозначно підтримує. Однак правова база під приватизацію не підготовлена до кінця – хоча раніше пан Соколов припускав, що продавати пам'ятники можна буде вже в середині 2005 року, крім того, як і раніше немає списків, які пам'ятники не можуть бути приватизовані, а які слід виставити на торги в першу чергу. До цього кроку міських чиновників підштовхують і самі інвестори. Дефіцит ділянок під нове будівництво в центрі міста змушує девелоперов замислюватися про реконструкцію історичних будинків під офісні комплекси. Великі компанії "положення зобов'язує" мати головний офіс в історичному центрі. Але поки в більшості випадків організації можуть розраховувати тільки на одержання пам'ятника в довгострокову оренду. Так уже зробив стільниковий оператор МТС, що одержав будинок #8 на Італійській вулиці, Промислово-будівельний банк, що одержав будинок #38 по Невському проспекту, і банк "Уралсиб" – йому дістався будинок #9 на Інженерній вулиці. І навіть у випадку оренди інвесторові має бути вести тривалі переговори із Кгиопом. "Ми зіштовхнулися із цією проблемою, працюючи над реконструкцією особняка купця Лебедєва на Пироговской набережній,– розповідає директор керуючої компанії 'Бекар' Тетяна Скаландис.– Особняк переданий нам в оренду строком на десять років, але є об'єктом федеральної власності. Повний перелік охоронних зобов'язань Кгиопа становить десятки сторінок". При цьому слід ураховувати, що для створення сучасного бізнес-центру компанії довелося робити істотні перепланування, міняти комунікації. Зараз особняк на Пироговской відновлений і заповнений орендарями, "Бекар" інвестував у його реконструкцію порядку $2 млн власних засобів і розраховує окупити вкладення не раніше чому через десять років, що на три-чотири роки більше середнього строку окупності офісних будинків. Реконструкція із правом відселення Специфіка реконструкції пам'ятників з федеральним статусом полягає в тому, що по чиннім законодавству інвестор не може придбати їх у власність – тільки узяти під оренду на 49 років. Тому в основному їх беруть під оренду під іміджеві проекти. Так, у середині січня культурно-історичний фонд "Зв'язок часів", заснований співвласником " Суал-Холдингу" і нафтової компанії ТНК-BP Віктором Вексельбергом, домовився про створення в Шуваловском палаці на Фонтанке Музею приватних колекцій. Цей музей пан Вексельберг праг організувати в Москві, але в Санкт-Петербургові виявилося простіше знайти майданчик. Незважаючи на те що прийняття документів, що дозволяють приватизацію, може затягтися, у КГИОП надходять заявки на пам'ятники – в основному від великих банків. У квітні 2004 року КГИОП оприлюднив список з 26 об'єктів федеральної й регіональної власності, і 7 з них уже знайшли інвесторів. Це садиба В'яземських, палацово-парковий ансамбль "Власна дача" у Петродворце, дача З. І. Юсуповой у Пушкіну, стаєнний корпус садиби "Знаменка" у Петродворце, дача "Офіцерські збори" у Зеленогорске, вежа міського водопроводу в Кронштадті й особняк А. Д. Шереметєва. Поки мова йде тільки про оренду, але в Кгиопе обіцяють, що в орендарів буде право переважного викупу, як тільки буде знятий мораторій на продаж об'єктів. Регіональні пам'ятники, якщо вони оформлені у власність Санкт-Петербурга, інвесторами викупляються. Однак у цьому випадку при реконструкції доводиться дотримувати цілого ряду зобов'язань Кгиопа – не тільки збереження зовнішнього вигляду (а будинок може бути дерев'яним), але й деталей внутрішньої обробки з усіма вадами в плануванні. Тому вони одиничні й найчастіше можуть уважатися іміджевими проектами компанії, ніж дохідним капіталовкладенням. Чи не першим прикладом стала реконструкція Китайського села – частини палацово-паркового ансамблю "Царське Село". Побудована в 1782-1796 роках, село являє собою комплекс одноповерхових будиночків у китайському стилі, призначених для проживання придворних. На початку XIX століття Китайське село було перебудовано й використовувалася вже як гостьові апартаменти. Під час війни комплекс сильно постраждав. Відбудовні роботи були початі тільки в 1996 році за участю датської компанії "Торкильд Кристенсен". За даними Державного музею-заповідника "Царське Село", датчани вклали в реконструкцію Китайського села $12 млн. Будиночки переустатковані в елітний готель, крім того, на основі архівних креслень була побудована пагода, яка історично передбачалася в складі комплексу. Датчани одержали комплекс в оренду на 49 років. Зараз у Пушкіну Східно-Європейська фінансова корпорація (ВЕФК) перебудовує під готель дачу Зінаїди Юсуповой. Будинок був побудований в 1856-1859 роках. (архітектор І. Монигетти), стилізоване під бароко. В 1933 році дача була перебудована під лабораторію й квартири співробітників ВНИИ рослинництва. Постраждале за час війни й окупації в 1941-1944 роках будинок відремонтували без реставрації, прибудувавши дві нові тераси; обробка інтер'єрів була остаточно знищена, коли будинок пристосували під дитячий садок. Як розповів " Ь-Будинку" віце-президент ВЕФК Ігор Соболевський, дачу разом із земельною ділянкою банкіри узяли під оренду на 49 років. Ескізний проект реставрації виконала майстерня "Рест-Арт-Проект". Під наглядом Кгиопа фінансисти перебудовують її під готель на 17-18 номерів, на даному етапі компанія інвестувала в реконструкцію $4,5 млн. Готель планується відкрити наприкінці літа 2006 року. Банкіри також претендують на ділянку по сусідству, який зараз займає Пушкінський туберкульозний диспансер. "Ми готові побудувати новий будинок диспансеру в міській рисі Пушкіна, а на цьому місці – трехзвездную готель; увесь проект можна було б реалізувати за два з половиною-три роки",– відзначає пан Соболевський. ОЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург Відновленню підлягає Найчастіше інвестор, який прагне заробити на історичнім імені, але не прагне зв'язуватися з охоронними зобов'язаннями, іде по шляху "відтворення" пам'ятників. Для цього потрібно знайти ділянку землі, де стояв втрачений будинок-пам'ятник. Багато втрачених пам'ятників були побудовані на нині дуже дорогій землі Крестовского й Кам'яного островів, а також в елітних пригородах. Правда, відтворення пам'ятників викликає багато суперечок в експертів від архітектури, які вказують на відсутність матеріалів, по яких можна було б дійсно із упевненістю повторити той або інший об'єкт, і воліють говорити не про відтворення, а лише про подобу – більш-менш удалому. Так, ВАТ "Петербургреконструкция" просуває зараз на ринку під апарт-готель або жилою будинок будинок, що повністю копіює літній палац князів Белосельских-Бєлозерських. Він був побудований в 1846-1847 роках по проекту архітектора Штакеншнейдера. В 1960-е роки будинок, частково зруйнований у роки війни, розібрали дощенту. "Перед початком будівництва ми проводили історико-архітектурну експертизу. Основні матеріали вдалося знайти в архівах – креслення Штакеншнейдера, малюнки й фотографії фасадів",– розповідає заступник директора по маркетингові "Петербургреконструкции" Ольга Колганова. Зараз закладається фундамент "репліки" палацу. По даним риелтеров, відновлений палац планується продати за $12 млн. Інший проект "Петербургреконструкции" – відтворення готелю "Самсон" будівлі середини XIX століття у Верхнього парку в Петергофе. По схожому принципу ЗАТ " Європа-Готель" побудувало шість апартамент-готелів на Кам'яному острові. У травні дозвіл уряду на реконструкцію дачі Ланских у Виборзькому районі – а фактично будівництво нового житлового будинку – одержало ТОВ "Компанія ' Гради-Инвест'". Однак об'єкти далеко не завжди відповідають заявленому статусу. У якості прикладів начальник відділу маркетингу корпорації "Петербурзька нерухомість" Микола Пашков приводить відтворення садиби Шумилових у Петергофе (цей проект реалізувала компанія ДМ) і особняка Бобринского в Павловске (компанія "Павловсктурсервис"). " За матеріалами КГИОП будівельники відтворили дачу чиновника Шумилова, але поруч побудували новосправ на 24 квартири. Об'єкт продавався довго, ціни поступово знижувалися, хоча в підсумку проект не можна назвати провальним, враховуючи невисокий попит на житло в Петродворце,– говорить пан Пашков.– Ціна трехуровневих квартир в особняку Бобринского при площі 330-480 кв. м була на рівні історичного центру Петербурга, при тому що будинок розташований у віддаленому й не самому популярному пригороді". До числа вдалих девелопери відносять проект будівельної корпорації "Відродження Санкт-Петербурга" на Кам'яному острові. Елітний житловий комплекс ця компанія звела в 2003-2004 роках: реконструювала два будинки, що залишилися від садиби Єлисєєва, і побудувала ще три в тому ж стилі. Представник компанії Ганна Панина відзначає, що всі 60 квартир у комплексі вже продані. Відтворення історичних будинків іноді дає можливість одержати поруч із ними велика земельна ділянка під будівництво "у вільному режимі" і тим самим окупити витрати. Приміром, "Петербургреконструкция" по сусідству з майбутньої "дачею Белосельских-Бєлозерських" завершує будівництво багатоповерхового елітного житлового комплексу.