Вигідні угоди з нерухомістю можна робити й сьогодні. Серед безлічі ідей знову актуальної стала покупка міні-готелю. Як затверджують аналитики ринку нерухомості, тенденція купувати закордонні готелі ненова, але у зв'язку із кризою придбала нове звучання.

"За підсумками 2009 року ми бачимо, що російські інвестори збільшили кількість покупок закордонних готелів. Це, насамперед, пов'язане з бажанням інвесторів жити в країні придбання й вести бізнес, управляти нерухомістю. Також є професійні отельери, які мають схожий бізнес у Росії. Вони мають всі необхідні знання по керуванню готелем і хочуть розширити свій бізнес", - уважає генеральний директор компанії Gordon Rock Станіслава Зингеля, чиї слова приводить Инвестгуру.

На сьогоднішній день цей сегмент ринку становить інтерес переважно для інвесторів, які хочуть скористатися ситуацією й здійснити покупку з великою знижкою, на яку вони вправі розраховувати.

За словами директора по розвитку бізнесу департаменту елітної нерухомості Knight Frank Олени Юргеневой, ринкова ситуація така, що невеликий готельний бізнес показував в 2008-2009 роках у Європі низьку або навіть негативну рентабельність, і власники бутикових готелів поспішають виставити на продаж збиток, що приносить, бізнес. Сьогодні пропозиція помітно перевищує попит. Це не ставиться до центрального Лондона, де торік ринок бутикових готелів був буквально "обраний". Ціни на нерухомість у центральному Лондоні почали рости у квітні 2009 року (за рік ціни виросли на 20%), і на зростаючий ринок прийшов інвестиційний попит. По очікуваннях Юргеневой, ринок у курортних напрямках буде відновлюватися протягом мінімум ще одного 1-1,5 років. "Тут як і раніше продавців більше, ніж покупців", - упевнена вона.

Лідерами по продажах міні-готелів є Німеччина, Чехія, США, Іспанія, Португалія, Болгарія

Тим часом, покупки здійснюються. Обсяги угод за підсумками минулого року й в 1-м кварталі 2010 г виміряються десятками на місяць. На думку Станіслава Зингеля, лідерами по продажах міні-готелів є Німеччина, Чехія, США, Іспанія, Португалія, Болгарія. Мінімальні бюджети – 300 тис євро. Середня ціна угоди 1-1,2 млн євро. Часто здобуваються міні-готелі на 20-25 кімнат.

Керування готелем за кордоном

Основним питанням у придбанні готелю є не сама по собі покупка як така, як це відбувається з будиночком, припасеному "для пенсії", а керування готелем. Властиво, мова йде про придбання бізнесу.

І тут покупці діляться на дві категорії: на ті, хто має намір управляти готелем самостійно, і на ті, хто готовий віддати бізнес у керування професійної компанії.

За словами Олени Юргеневой, клієнти, які хочуть вести сімейний бізнес, цікавляться невеликими висококласними готелями в курортних регіонах Італії, Іспанії, Франції. "Наприклад, зараз ми підбираємо готель для одного з наших клієнтів, що торік придбав через Knight Frank у Вильфранш (Франція) віллу за 29 млн євро, а зараз хотів би придбати готель за 15 млн євро в безпосередній близькості від своєї вілли з виноградником і маслиновим гаєм, щоб мати можливість займатися відразу декількома видами бізнесу у Франції".

На думку Станіслава Зингеля, якщо в покупця немає досвіду керування готелем, то краще придбати готель разом з керуючою компанією, що бажано має серйозний досвід. "Важливо проводити due diligence, тобто перевірку самого готелю й бізнесу, що у ній ведеться. Найчастіше не вся прибутковість показана, вона може бути завищена або занижена по різних причинах", - додав він. Крім того, при покупці готелю на узбережжя треба враховувати сезонність.

На думку аналітиків Gordon Rock, готельний бізнес буде нарощувати обороти. Особливо це видно по міні-готелях, мотелям у Європі й США, де є також достатній внутрішній попит. Наприклад, у штатах Флорида й Каліфорнія готельний бізнес досить популярний у росіян, тим більше що при інвестиціях від 1 млн дол можна одержати Green-card – посвідка на проживання.

Чи з'явиться можливість у росіян здобувати готелі-міні-готелю в Росії на тих же умовах, що й за рубежем? Питання спірний. З одного боку, кількість готелів повільно, але впевнено росте. По оцінках фахівців GVA Sawyer, у період 2010-2011 рр на московському ринку буде уведено порядку 2,4 тис номерів, у такий спосіб загальний обсяг якісного номерного фонду до 2012 року складе порядку 20 тис номерів. Однак ринок росте винятково за рахунок великих гравців.

З іншого боку, готельний бізнес у Росії вимагає значних інвестицій. За даними аналітиків GVA Sawyer, Москва за вартістю номера уступає лише Нью-Йоркові. Показник середньодобової ціни номера склав 360 дол для готелів 4-5 "зірок" і 240 дол для готелів 3 "зірки". При рівні заповнюваності в 65% вартість проживання виросла приблизно на 13-14% у порівнянні з даними на кінець 2009 р. Збільшення вартості в першу чергу пов'язано з ростом попиту з боку бізнес-туристів.

Таким чином, навіть незважаючи на ріст туризму, готельний бізнес у Росії призначений тільки для великих гравців, навіть якщо мова йде про отелення рівня 3 "зірки", а для середнього класу залишається Європа, що теж непогано.