За останні роки було закрито на реконструкцію кілька великих готелів радянської епохи, довгі роки, що служили пристановищем значній кількості гостей столиці. Після реконструкції більшість готелів підвищать свою категорію й стануть недоступними для туристів з обмеженим бюджетом. Серед споруджуваних готелів також переважають об'єкти категорій 4–5*, так що сегмент готелів категорії 3* поки продовжує скорочуватися, що збільшує й без того гострий дефіцит недорогих готельних номерів. Це є серйозною перешкодою розвитку туризму в Москві, що не може не хвилювати столичні влади.

Загальна ситуація

За рівнем цін на послуги розміщення Москва сьогодні вважається одним з найдорожчих міст миру, при цьому середня вартість готельного номера продовжує стрімко рости. Це відбувається як за рахунок підвищення цін в існуючих готелях, так і за рахунок уведення нових, усе більш сучасних і дорогих готелів на тлі скорочення номерного фонду радянського періоду.

Незважаючи на недолік «бюджетних» готелів, девелопери воліють освоювати сегмент висококласних готелів, що цілком закономірно: вартість землі в столиці робить невиправданим з погляду економіки проекту будівництво готелю класу 3*, при тому що попит на номери в дорогих готелях сьогодні також не повністю вдоволений. Таким чином, поки верхній сегмент готельної нерухомості не буде насичений, очікувати масового будівництва готелів нижнього й середнього сегмента не доводиться.

Через існуючий дефіцит на ринку недорогих готелів сучасного стандарту і як наслідок – позамежних у порівнянні з європейськими містами цін на послуги розміщення в таких готелях, темпи розвитку туризму в Росії й у її столиці далекі від бажаних. У зв'язку із цим московський уряд не залишає спроб зробити готельний бізнес більш привабливим для девелоперов і інвесторів. Улітку минулого року московські влади прийняли постанову « Про негайні заходи по стимулюванню розвитку готельного господарства міста Москви», що припускає такі заходи, як звільнення ряду девелоперов готельної нерухомості від виплати частки міста, компенсацію частини процентної ставки по кредитах, а також зниження ставок оподатковування за право оренди землі. У квітні поточного року уряд Москви прийняв нову постанову про Генеральну схему розміщення готелів до 2010 року, згідно з якою кількість готелів, які повинні відкритися в столиці до кінця десятиліття, збільшилося до 353, а їх сукупний номерний фонд повинен скласти 118 тис. місць ( згідно з попередньою схемою розміщення було заплановано 248 готелів на 98 тис. місць). При цьому частка готелів категорії 3* у новій пропозиції повинна скласти 70%. У вересні 2007 року в складі фінансово-господарчого керування Москви був створений відділ по координації діяльності підприємств готельного господарства, у ведення якого були передані готельні активи міста, що раніше перебували під керуванням нині розформованого Комітету із зовнішньоекономічної діяльності.

Серед інших ініціатив московських влади можна відзначити липневе розпорядження уряду Москви « Про Концепцію по підвищенню безпеки й антитерористичної захищеності готельних підприємств міста Москви», а також розпорядження від 25 вересня 2007 року « Про додаткові заходи по виключенню із практики фактів зміни функціонального призначення власниками об'єктів готельного господарства» уведення, що припускає, штрафів за несанкціоновані зміни функціонального призначення об'єктів готельного господарства. У цілому можна відзначити, що московські влади останнім часом займають більш тверду позицію у відношенні девелоперов, що одержали в розпорядження ділянка під будівництво готелю – планується підсилити контроль їх діяльності з метою як припинити нецільове використання ділянок, так і обмежити затримки початку будівництва готелів з вини девелопера.

Пропозиція

Незважаючи на те що в останні роки в сегменті готельної нерухомості спостерігається збільшення активності девелоперов, загальна пропозиція готельних номерів не тільки не росте, але фактично скорочується: багато великих готелів радянської будівлі в центрі Москви за останній час були закриті для реконструкції або повної перебудови. Серед виведених з ринку об'єктів такі готелі, як «Ленінградська», «Мінськ», «Москва», «Росія». Навесні 2007 року закрився готель «Україна», що привело до скорочення московського номерного фонду на 864 номери. Для більшості реконструируемих готелів заплановане підвищення «звездности», яке виправдовується їхнім центральним місцем розташування. Таким чином, у центрі столиці будуть представлені в основному готелі верхнього сегмента, а будівництво готелів середньої цінової категорії зміститься за межі Садового й Третього транспортного кільця.

По даним Becar Commercial Property Moscow, у цей час у столиці налічується 87 готелів середнього й верхнього сегмента, у їхньому сукупному номерному фонді до категорії 5* належить 2863 номера, до 4* – 6118 номерів, до середнього класу – 15 087 номерів. Для фахівців Jones Lang Lasalle при оцінці обсягу якісної пропозиції готельних номерів середньої й верхньої категорій важливим є не стільки привласнена готелю «звездность», скільки реальна якість надаваних послуг. Таким чином, число номерного фонду сучасного стандарту, до якого ставляться недавно відкриті готелі, готелі під керуванням міжнародних операторів, а також невелика кількість відремонтованих номерів у готелях радянської будівлі, за даними компанії, становить близько 9800 номерів.

З початку року 2007 року було завершено кілька готельних проектів, серед яких такі готелі, як довгоочікуваний Ritz Carlton Moscow На Тверской, 3, Mamaison Pokrovka Suite Hotel – перший у Росії готель тривалого проживання компанії Orco Property Group, а також перший у Росії готель під брендом Crowne Plaza міжнародного оператора Intercontinental Hotels Group, що відкрився на базі готелю «Міжнародна» міжнародної торгівлі, що входить до складу Центру, на Червоній Пресні. Під час реконструкції «Міжнародна» продовжувала ухвалювати гостей, тому номерний фонд Crowne Plaza Moscow (577 номерів) практично не збільшив пропозиції на ринку. У цілому, незважаючи на відкриття нових готелів, через закриття готелю «Україна» номерний фонд столиці залишився на торішньому рівні.

Серед готелів, планованих до відкриття найближчим часом, можна відзначити наступні:

 - Hilton Moscow Leningradskaya: після реконструкції номерний фонд колишнього готелю «Ленінградська» на Комсомольській площі в Москві скоротиться з 329 до 275 номерів за рахунок збільшення площі номерів; відкриття намічено на I квартал 2008 року.

 - Готель Best Western Sherrizone на 152 номери компанії « Сіті-Готель» у складі офисно-готельного комплексу на Ленінградському ш.

 - Бізнес-Готель «Саду» (колишня назва – «Російські сезони») на вулиці Більша Галявинка; девелопер – Група компаній КРТ, номерний фонд – 117 номерів. Офіційне відкриття намічено на кінець 2007 – початок 2008 року.

 - Готель Lotte Hotel у складі другої черги багатофункціонального комплексу Lotte Plaza: готель класу 5* на 320 номерів планується ввести в експлуатацію в 2008 році.

Серед більш віддалених знакових проектів такі як готель Four Seasons на місці колишнього готелю «Москва», Grand Hyatt Moscow у складі комплексу «Федерація» у ММДЦ « Москва-Сіті», готельний комплекс «Кремлівський» за адресою: Червона площа, 5, і багато інші.

По даним Jones Lang Lasalle, до 2013 року очікується вихід на ринок близько 40 нових готелів з номерним фондом порядку 7 тис. номерів, у якім буде переважати висококласна пропозиція.

Попит

Гострий нестаток у сучасних готельних площах випробовують не тільки кінцеві споживачі – туристи й ділові приїжджі, але й міжнародні готельні оператори. Як відзначають в Jones Lang Lasalle, численні затримки будівництва, характерні для московського ринку, роблять пошук проекту з гарними шансами на реалізацію основною проблемою операторів, що виходять на московський ринок.

Інтерес до російського й, зокрема, до московського ринку з боку міжнародних готельних операторів обумовлений більшим потенціалом Росії і її столиці з погляду збільшення туристичних потоків. Згідно з офіційною статистикою, з 2001 по 2006 рік кількість іноземних туристів, що щорічно приїжджають у Москву, подвоїлося, склавши за минулий рік 3,73 мільйона людей. Очікується, що в 2007 році потік закордонних гостей перевищить торішній показник. Що стосується російських туристів, те їх число також росте з кожним роком. Втім, експерти ринку попереджають, що не все з, що враховуються приїжджих є споживачами готельних послуг, тому офіційні цифри в цьому випадку доцільно піддавати додатковому аналізу. Проте позитивна динаміка в наявності, однак подальший розвиток ситуації залежить від того, наскільки швидко буде рости якісна пропозиція готельних послуг.

Основну масу приїжджаючих у столицю становлять бізнес-туристи, які забезпечують максимальне завантаження готелів у будні дні. Що стосується туристів, що приїжджають із рекреаційними цілями, то вартість тура для них стає практично позамежної, тому багато хто з них змушено скорочувати своє перебування в Москві, а найчастіше й зовсім відмовлятися від відвідування російської столиці. По оцінках фахівців GVA Sawyer, за підсумками III кварталу 2007 року дефіцит якісної пропозиції оцінюється в 50 тис. номерів, при цьому близько 70% незадоволеного попиту припадає на номери категорії 3*. По даним Colliers International, середньорічне завантаження готелів по Москві становить залежно від сегмента 72–75%, при цьому мінімальне завантаження припадає на січень, також невеликий спад спостерігається в серпні. У весняні місяці й восени попит зростає.

Ставки

Середня ціна стандартного номера цього року, по даним GVA Sawyer, на кінець III кварталу 2007 року склала $341,2 в cутки для готелів 4–5* і $185 у добу для готелів 3*, діапазон цін склав $150–310 для 3* і $250–840 для 4–5* за стандартний номер у добу (ціни включають ПДВ). У компанії Hotel Consulting and Development Group відзначають, що цього року середня ціна продажів номерів верхнього сегмента в середньому на 12–13% перевищує аналогічний показник минулого року.

Щорічне подорожчання будівництва й оснащення готелів, за різними оцінками, становить від 15 до 30%, що є однією із причин того, що незважаючи на динамічний ріст цін на послуги розміщення, готельний сегмент залишається самим, що довго й важко окупаються. По оцінках експертів ринку, середній строк окупності готельного об'єкта становить 7–8 років – строк хоч і великої в порівнянні з аналогічним показником в інших сегментах нерухомості, але по европей­ским міркам цілком задовільний.

Вартість будівництва готелів залежить від багатьох факторів, серед яких на першім місці коштує категорія готелю. Основну різницю у вартості будівництва готелів категорій 3 і 5* становить ціна ділянки – для готелів 5* вибираються майданчики в центрі міста на першій лінії. Також собівартість будівництва номера категорії 5* збільшується за рахунок того, що готелі високого класу припускають більші площі номерів і суспільних зон. Крім цього на вартість впливають якість інженерних мереж і вартість внутрішньої обробки – оснащення номерів, інтер'єри й меблі. В Colliers International вартість будівельник­ства готелю оцінюють в $1400–1800/кв. м ( без ПДВ і вартості придбання ділянки, але з комунікаціями), вартість оснащення й устаткування, за даними компанії, становить від $15 тис. за номер.

Що стосується винагороди керуючої компанії, те, за даними компанії « Сіті-Готель», загальноприйнята схема має на увазі одержання керуючою компанією 12–14% від прибутку, плюс 4–5% від загального обороту. До щорічних платежів за керування додаються також оплата за входження в систему бронювання оператора й корпоративний маркетинг. Експерти ринку відзначають, що у випадку зацікавленості оператора у входженні в проект можливий більш гнучкий підхід до нарахування винагороди, наприклад, зниження вартості послуг керування на початковому етапі функціонування готелю, щоб дати їй час «устати на ноги», або ж прив'язка винагороди оператора до фінансових результатів роботи готелю.

Тенденції

- Через дефіцит готельних номерів конкуренція на московському готельному ринку не відчувається, що дозволяє власникам готелів збільшувати ціни на розміщення незалежно від стану номерного фонду і якості пропонованих послуг.

- Останнім часом спостерігається зниження впливу фактора сезонності на заповнюваність готелів: у силу нестачі готельних номерів у місяці із традиційно низкою туристичною активністю заповнюваність готелів знижується незначно.

- Готельну функцію продовжують включати до складу багатофункціональних комплексів – комбінація готелю з офісної, торговельної й жилою складовими дозволяє знизити ризики й зменшити строк окупності проекту.

- Набирає силу нова для російського ринку тенденція розвитку об'єктів, що припускають тривале проживання, – міжнародні оператори апарт-готелів перебувають в активному пошуку підходящих проектів на московському ринку.

- Після обмеження, накладеного урядом Москви на будівництво офісів у центрі столиці, у межах Садового кільця збільшується кількість готельних проектів, возводимих на місці запланованих раніше офісних комплексів.

 

Прогноз

Спостережувані в цей час темпи будівництва не дозволяють очікувати насичення ринку готельної нерухомості в найближчі роки. Продовжиться вихід на московський ринок міжнародних готельних операторів. До кінця десятиліття очікується введення в експлуатацію ряду великих висококласних готелів, як самостійних, так і в складі багатофункціональних комплексів, що в першім наближенні задовольнить попит з боку гостей столиці, не обмежених у бюджеті. Доти девелопери будуть залишати без уваги середній сегмент готельного ринку, тому дефіцит номерів середньої цінової категорії збережеться, що буде сприяти подальшому росту цін і перешкоджати розвитку туризму в столиці.