Поки влади чекали появи великих готельних інвесторів і рекомендацій The Boston Consulting Group, малий бізнес створив у Санкт-Петербургові ринок міні-готелів

Ігор Архипов

В останні півтора року в Санкт-Петербургові спостерігається бурхливий ріст сегмента міні-готелів, на частку яких, за різними оцінками, доводиться сьогодні 15-20% усього номерного фонду в місті. Таким чином, бізнес (переважно малий) без якого-небудь сприяння міських влада, але в повній відповідності зі світовою традицією, відреагував на гострий дефіцит об'єктів готельної інфраструктури.

По оцінках фахівців, незважаючи на недавнє введення в експлуатацію ряду малих, середніх і великих готелів ( найближчим часом завершиться реалізація ще близько десяти великих інвестиційних проектів), сегмент міні-готелів у місті продовжує динамічно розвиватися.

Як визнають представники туристичної індустрії, ринкове чудо, показане приватним бізнесом, відповідає інтересам і галузі, і Петербурга як туристичного центру.

По європейському зразкові

Бум створення міні-готелів не випадково спостерігається саме в Петербургові. Поява таких готелів ( до 30-40 номерів) характерно в першу чергу для історичних міст Європи, де можливості нового будівництва в центральних районах обмежені. Охоронні обтяження й дефіцит плям під забудову підштовхують бізнес до створення міні-готелів (на Заході їх часто називають пансіонами).

Але виникненню міні-готелів у Петербургові сприяв не тільки очевидний дефіцит готельних місць. Творці міні-готелів ураховували, що діючі готелі (особливо -, що залишалися до останнього часу в держвласності) найчастіше не здатні забезпечувати винний рівень обслуговування. І міні-готелі в першу чергу робили ставку на індивідуальні й бізнес-туристів, що вимагають високого, у багатьох випадках ексклюзивної якості сервісу.

У Петербургові ніша міні-готелів виявилася привабливої для інвесторів і завдяки місцевій специфіці - достатку коммуналок. "Жителів коммуналок навіть зараз можна досить дешево переселяти у квартири на окраїни, при цьому загальні витрати на створення на їхньому місці готелів менше, чим при новім будівництві на вільних ділянках, яких, по суті, не залишилося в центру міста", - пояснює керівник "Центру розвитку малих готелів" і керуючий готелем Shelfort Олексій Мусакин.

Інвестиційні сценарії

--------------------------------------------------------------------------------

Міні-готелі успішно долають одну з головних проблем готельного бізнесу Петербурга - сезонні коливання заповнюваності

--------------------------------------------------------------------------------

Експерти констатують, що пік створення міні-готелів довівся на 2004 - початок 2005 року. Сьогодні, за різними оцінками, кількість подібних готельних об'єктів у Петербургові досягає 400. За словами директора Північно-Західного регіонального відділення Російського союзу туриндустрии (СЗРО РСТ) Сергія Корнеева, поштовхом до різкого росту став ювілей міста: "Більшість із них відкрилося вже після святкування 300-летия Петербурга. Примітно, що масова поява міні-готелів збіглася з відзначеним в 2004 році зльотом показників в'їзного туризму. Дефіцит місць розміщення створив для міні-готелів дуже сприятливі умови виходу на ринок".

Сегмент міні-готелів поки не піддається точному аналізу з погляду структури інвесторів і власників, оскільки вважається, що цей ринок залишається "сірим". Втім, фахівці виділяють типові моделі виникнення міні-готелів.

Наприклад, найчастіше готелі створюються власниками квартир, що здаються в наймання з посуточной оплатою. По сусідству з однієї квартирою викупляється друга, третя і т.д., потім закривається поверх або під'їзд, створюється єдина служба консьєржів і reception. У результаті з'являється міні-готель. Розповсюджений варіант: люди, що раніше вкладали гроші в покупку нерухомості в центрі міста, доходили висновку, що створення міні-готелю - найбільш ефективна форма її використання.

Бізнес, який і сьогодні інвестує засобу в створення міні-готелів, не відлякує що відбувся останнім часом подорожчання у два-три рази нерухомості в центрі міста, що значно збільшило строки окупності готельних проектів (вони досягають п'яти-семи років). "В 2001 році, коли ми відкрили перший готель, період окупності становив максимум два роки", - розповідає Дмитро Барановський, у цей час директор компанії мережею, що управляє, міні-готелів B&B Rinaldi. Для створення готелю на 15-25 номерів у центрі міста сьогодні необхідні вкладення в розмірі 2-3 млн доларів.

Ринковий пейзаж

Ринок міні-готелів у Петербургові виник у період 1994-1995 років, коли з'явилися перші сучасні готелі "Матисов будиночок" і "Німецький клуб". ДО 2001 року загальне число міні-готелів у місті (включаючи відомчі готелі, що залишилися з радянських часів невеликі) не перевищувало 50. Потім намітився очевидний ріст, і до кінця 2003 року в Петербургові працювали, за різним даними, 250-280 міні-готелів. Найбільш стрімкий підйом був зафіксований в 2004-2005 роках, і сьогодні на петербурзькому ринку міні-готелів налічується близько 400 готелів.

У Петербургові присутні міні-готелі всіх категорій. До нижчої категорії ставляться хостели - зараз їх близько 15 ( за даними компанії "Комерційна нерухомість "Бекар"), вартість розміщення - 10-30 доларів за місце. На частку готелів економ-класу доводиться 20-25% ринку (номер у таких готелях коштує 40-60 доларів). Бізнес-Клас займає порядку 60-70% ринку (ціна номера коливається від 70 до 150 доларів). Нарешті, малі готелі Vip-Класу елітні апартаменти, що представляють собою (наприклад, Taleon Club Eliseev Palas), становлять приблизно 5% ринку (вартість номера - від 150 до 400 доларів і вище).

Найбільша офіційна мережа міні-готелів у Петербургові - B&B Rinaldi, що розташовує 10 готелями бізнес-класу (у найближчі півроку планується відкриття ще чотирьох міні-готелів). Під брендом Асоціації "Готелі на Невському" діє мережа із чотирьох міні-готелів; крім того, пропонується в посуточную оренду кілька десятків апартаментів. Із трьох готелів полягає мережа "Колишній Петербург". Група "Євразія" має два готелі, а також хостел. Два міні-готелі й кілька квартир в історичному центрі належать "Мережі міні-готелів Санкт-Петербурга".

Рідкі ситуації, коли підприємці погоджуються вкладати кошти в орендовану в кого-небудь ( у тому числі в держави) нерухомість, хоча це може скоротити витрати. Втім, є виключення. Наприклад, готель^-готель-міні-готель "Маршал" розмістився в будинку колишніх казарм лейб-гвардії Кавалергардского полку, що має статус пам'ятника. Як розповідає генеральний директор ВАТ "Технопарк ВІТУ" Сергій Лясковский, готель бізнес-класу була створена вишедшими у відставку офіцерами Військового інженерного технічного університету, що зуміли домовитися про одержання будинку в оренду на 25 років. Готель, що відкрився в 2001 році, тричі розширювалася. Легальне "підпілля" Коли власники міні-готелів говорять, що працюють багато в чому всупереч законодавству, це не є перебільшенням. Сегмент міні-готелів розвивається в Петербургові в складних організаційно-правових умовах. При цьому готовність до легалізації диктується не стільки нормативною базою, скільки потребами ринку туриндустрии й зацікавленістю підприємців надалі розвитку бізнесу. У федеральнім законодавстві взагалі відсутнє поняття "готель^-готель-міні-готель", згадуються лише "малі готелі" (ємністю до 100 номерів). Специфіку міні-готелів закон не враховує, і це перешкоджає їхній повній легалізації. Дві третини міні-готелів функціонують, залишаючись у житловому фонді ( без перекладу в нежитловий), і, таким чином, офіційно не є готелями. "Реальність нашого законодавства така, що працювати в житловому фонді для власників міні-готелів поки вигідніше, - констатує Сергій Корнеев. - Переклад приміщення в нежитловий фонд сполучений із труднощами, для багатьох готелів непереборними". Не дивно, що з існуючих у Петербургові 400 міні-готелів, на думку експертів, легалізована лише половина. Найбільші проблеми доставляють застарілі санітарні й будівельні норми, дотримання яких необхідно при розміщенні готелів у нежитловому фонді. Такі вимоги, як устаткування приміщень для чистої й брудної білизни й наявність другого виходу, міні-готелям, що мають десяток номерів, виконати набагато складніше (іноді й зовсім неможливо), чому більшим готелям. "Дві третини міні-готелів формально працюють як мебльовані кімнати, що дозволяється законодавством про житловий фонд, - пояснює Олексій Мусакин. - Якщо до нас є з перевірками контролюючі органі, то доводиться користуватися відразу приблизно 45 нормативними документами. Якщо всі ці перевірки не виявляють порушень, можна говорити, що готель легалізований". Ринкова "ізюминка" Успіх міні-готелів пояснюється в тому числі й тим, що вони найчастіше набагато цікавіше для турфирм, чому більші готелі, наприклад завдяки вдалому розташуванню безпосередньо в історичному центрі Хазяї міні-готелів уважають, що заставою їх успіху є чітке позиціонування на ринку: воно дозволяє з вигідних позицій конкурувати як з більшими готелями, так і із сегментом здаваних у наймання квартир. Універсальний для малих готелів маркетинговий хід - індивідуальний підхід до клієнтів. Керуючі міні-готелями прагнуть до створення "домашньої" атмосфери, підкреслюють "сімейне" відношення до постояльців. Це може проявлятися в задоволенні якихось спеціальних кулінарних симпатій, у наданні постійним клієнтам бонусів (наприклад, безкоштовний трансфер з аеропорту). У міні-готелях бізнес-класу (а на їхню частку доводиться основна частина ринку) пропонується широкий набір послуг: доступ в Інтернет, відвідування сауни за символічну плату, організація екскурсій, бронювання квитків у театри, нарешті такі приємні дріб'язки, як прокат парасольок і інших побутових аксесуарів."Якщо в готелі більш 40 номерів, то постоялець уже не відчує, що він "єдиний" клієнт, - підкреслює Олексій Мусакин. - А виходить, не виникає відчуття приватности атмосфери. Тим часом саме завдяки цьому ми конкуруємо з більшими готелями, не маючи, як правило, власних нічних клубів, ресторанів, басейнів". "Ми відчули людей, які до нас їдуть, і ми працюємо на цих людей", - говорить директор готелю "Маршал"Майя Яковлева. Технології загрузкиграмотная маркетингова політика й гнучкість у прийнятті управлінських розв'язків дозволяють малим готелям не тільки домагатися досить високого завантаження (70-80%), але, що особливо важливо, успішно долати головну, очевидно, проблему готельного бізнесу Петербурга - сезонні коливання заповнюваності. Природня перевага міні-готелів перед великими, орієнтованими на роботу з масовими туристичними потоками, полягає в тому, що вони в основному мають справа з індивідуальними туристами. При цьому найбільш ефективним способом просування міні-готелів фахівці вважають Інтернет. На відміну від реклами в друкованих і електронних ЗМІ (на яку малі готелі, як правило, не мають засобів), Інтернет дешевий і технологичен. Через Мережу нескладно організувати й бронювання. Олексій Мусакин відзначає: " Як показує досвід, якщо активно просувати ресурси в Інтернеті й підтримувати власний сайт, то за півтора року продажу можуть зрости з 2-3 до 12-20%, а в деяких готелів - навіть до 50%". Представники малого готельного бізнесу серйозно ставляться й до такого механізму залучення клієнтів, як "сарафанне радіо": індивідуальні туристи найчастіше доносять інформацію про міні-отелення, що сподобалося, набагато ефективніше традиційних рекламних засобів.  Своєчасне признаниепримечательно, що останнім часом стали вибудовуватися взаємовигідні відносини між турфирмами й міні-готелями. "Ми переглянули позицію відносно міні-готелів, хоча ще три роки тому вважали, що вони для туризму практично ніякої ролі не відіграють, - визнає Сергій Корнеев. - Дійсно, на роботі з міні-готелями важко будувати туристичний ланцюжок і розміщати стандартні групи (47-50 людей). Але сьогодні для нас очевидно: росте частка індивідуальних туристів, насамперед - представників середнього класу (родини, невеликі компанії), і для них міні-готелі досить привабливі. Міні-готелі можуть пропонуватися як додатковий варіант і при проведенні конгресів". Представники готельного бізнесу підтверджують зацікавленість, що намітився, турфирм у співробітництві з міні-готелями. "Відбуваються кардинальні зміни, - говорить Дмитро Барановський. - Малі готелі найчастіше набагато цікавіше для турфирм, чому більші готелі, у тому числі завдяки вдалому розташуванню безпосередньо в історичному центрі". Для турфирм, готових при розміщенні груп задіяти міні-готелі, важливо, щоб вони надавали обслуговування, відповідне до твердих стандартів. До такої зацікавленості турфирм керівники міні-готелів ставляться з розумінням: це відкриває можливості роботи з масовими туристськими потоками. Мережним міні-готелям впровадити й гарантувати такі стандарти простіше, чим незалежним, але й останні, не бажаючи уступати мережним конкурентам, створюють власні асоціації й клуби, особлива увага приділяючи підтримці єдиних корпоративних стандартів. "Усі члени The Hotels Club щорічно проходять аудит на відповідність дуже твердим вимогам, які ми запозичили у французької асоціації готелів", - розповідає Олексій Мусакин. Співробітництво з турфирмами стає для міні-готелів і серйозним стимулом до легалізації. Резерви економії Із усіх видів інвестицій у комерційну нерухомість для відносно невеликих вкладень найбільш привабливий саме ринок міні-готелів. Так що в найближчі два-три роки в цій сфері буде спостерігатися щонайменше стійкий ріст Міні-готелі обмежені в можливостях цінової конкуренції з більшими готелями. При обороті в багато разів меншому, вони здатні давати турфирмам лише незначні знижки - у найкращому разі 10-15% (у більших готелів знижки можуть досягати 30% і більш). Що ж стосується цін на розміщення в міні-готелях, то вони практично не відрізняються від вартості номерів у більших готелях аналогічних категорій. "Ми не можемо й не прагнемо конкурувати за ціною з готелями, які часом віддають номера за непридатними цінами, - говорить Яковлева. - Ми вважаємо, що в нас гарний сервіс, і прагнемо одержувати плату, яку заслуговуємо". Власники міні-готелів відзначають, що зниження цін скоріше відіпхне бізнес-туристів. Почнуть озникать сумніву як обслуговування, крім того, вартість номера повинна підкреслювати статус клієнта й відповідати його виставам про атрибути "гідної" готелю. Реальну можливість для скорочення витрат дає підвищення ефективності керування. Міні-готелі, об'єднані в мережі, мають єдину керуючу компанію й службу експлуатації. Подібний механізм економії прагнуть використовувати й незалежні готелі. Не можна управляти готелями так само, як кімнатами в наймання, як спочатку думали деякі учасники ринку", - підкреслює Дмитро Барановський. Силуети майбутнього Міні-концептуалізм У маркетинговій політиці сегмент міні-готелів просунувся значно далі інших сегментів цього ринку. Прагнучи виділитися на тлі конкурентів, багато підприємців, за прикладом західних колег, створюють для своїх готелів ексклюзивний імідж. Зрозуміло, найбільш популярна гра в "петербурзьку міфологію". Вона покликано переконати потенційного туриста в тому, що обрана їм готель буде сприяти зануренню в історико-культурний контекст Петербурга, прилучить його до місцевого колориту. Одним з перших "концептуальних" готелів став готель "Брати Карамазови". Номера тут носять імена героїв добутків Ф.М. Достоєвського, у кожному постоялець може знайти твори класика. Втім, відзначають скептики, якщо додержуватися принципів історичної вірогідності, готель із такою назвою був би більш доречний у Старій Руссе (саме це містечко і його мешканці стали прообразами роману "Брати Карамазови"). Готель "Маршал" у якості іміджевої "фішки" вибрала образ Карла Густава Маннергейма. Він виявився найвідомішим офіцером російської армії, пов'язаним з історією лейб-гвардії Кавалергардского полку (готель розташовується в його колишній стайні). Демонстрируемая в отеленні частина колекції, зібраної біографом Маннергейма Леонідом Власовим, закономірно користується популярністю у фінських туристів. Міні-готель "Пушкаinn" Пущина, що розташувався в будинку Івана, на Мийці, затягає постояльців тим, що в сусідньому будинку перебуває музей-квартира набагато більш відомого туристам Олександра Пушкіна. Бізнес-Готель "Старий Відень", що входить у мережу "Колишній Петербург", розташований у будинку, де на початку ХХ століття був улюблений ресторан петербурзької богем "Відень". Експерти прогнозують, що в доступній для огляду перспективі ринок міні-готелів буде динамічно розвиватися. "Ринок продажів житла встав, але в населення й бізнесменів є вільні засоби, - говорить директор компанії "Комерційна нерухомість "Бекар"" Ігор Горянський. - Із усіх видів інвестицій у комерційну нерухомість (в об'єкти торгівлі, розважальної інфраструктури і т.д.) для відносно невеликих вкладень найбільш привабливий саме ринок міні-готелів. Так що в найближчі два-три роки тут буде спостерігатися якщо не бум, то принаймні стійкий ріст". Представники готельного бізнесу згодні із цим прогнозом і називають ряд інших тенденцій ринку.Найбільш перспективним для інвестицій спостерігачі вважають сегмент міні-готелів економа-класу. "У Петербургові явно не вистачає сучасних готелів економ-класу в європейськім розумінні - і більших, і малих, із ціною двомісного номера 800-1200 рублів, - говорить Олексій Мусакин. - У сегменті бізнес-класу міні-готелі вже починають жорстко конкурувати, а 80% існуючих міні-готелів відносять себе саме до цієї категорії (хоча аж ніяк не всі їй відповідають) і орієнтуються на ціну 80-90 доларів і вище". Очікується, що міні-готелі економ-класу будуть активно створюватися за межами історичного центру, де нижче й вартість нерухомості, і, відповідно, ціна виходу на ринок. Швидше за все, вони будуть тяжіти до станцій метро. Втім, готелю економ-класу й хостели (комфортабельні гуртожитки для туристів) можуть благополучно існувати й у центрі Петербурга - за умови грамотного менеджменту й максимального завантаження. Ріст конкуренції на готельному ринку підсилить тенденцію до консолідації й укрупненню бізнесу. "Я чітко бачу тенденцію до збільшення номерного фонду готелів і їх об'єднанню в асоціації й мережі з єдиним професійним керуванням, єдиним стандартом, маркетинговою, ціновою політикою, - відзначає Дмитро Барановський. - Споруджувані зараз готелю, залишаючись у сегменті міні-готелів, уже повинні мати 30-50 номерів, причому це ставиться до готелів будь-якої категорії - і хостелам, і бізнес-класу". Міні-готелі, що не зуміли забезпечити ефективність менеджменту, незабаром можуть бути продані або передані в керування більш професійним гравцям ринку. Частина міні-готелів, можливо, буде переустаткована під ресторани й офіси, такі випадки вже відомі. Крім того, значною мірою за рахунок конкуренції з міні-готелями продовжиться скорочення ринку посуточной оренди квартир. По даним СЗРО Російського союзу туриндустрии, за останні два-три роки цей ринок поменшався приблизно з 15 до 10 тис. квартир.Забуте місто?Власники міні-готелів, що розбудовували бізнес у складних нормативно-правових умовах, особливої підтримки з боку міських влада й надалі не чекають. Хоча будуть ради, якщо Смольний уведе спеціально для міні-готелів тимчасовий (більш адекватний реаліям) порядок перевірок СЕС і пожежниками, а також дійсно спростить процедури перекладу приміщень у нежитловий фонд. Але головне, чого очікує від адміністрації весь без винятку готельний бізнес, - здійснення грамотної маркетингової політики по просуванню Петербурга як туристичного центру й розв'язку добре відомих інфраструктурних проблем.Санкт-петербургексперт Північний захід #36 (241) від 26 вересня 2005