Денис Тикулов, головний редактор ИА DAILYSTROY, спеціально для " Bg-Комерційна нерухомість", ИД "Коммерсанть"

В 2004-2005 роках багато експертів пророкували ринку готельної нерухомості Санкт-Петербурга швидке насичення й помилилися. У середньому номерний фонд міста щорічно збільшується на 400 номерів. Нинішній же рік повинен перевершити попередні по кількості заявлених проектів.

Тривала пауза

З 2002 року в Санкт-Петербургові з'явилося близько трьох десятків готелів, загальне число номерів у яких склало близько 3 тис. Найбільш продуктивним для готельного сектору став 2005-й: цього року номерний фонд міста виріс на 890 номерів. Зокрема, були запущені в експлуатацію четирехзвездние "Петро Палас Готель", Novotel і "Амбассадор" на 194, 233 і 255 номерів відповідно. "Активність в 2005 році почасти пов'язана з тим, що багато отельери планували відкритися до святкування 300-летия Санкт-Петербурга, але будівництво затяглося, і строки відкриття були перенесені", - пояснює керівник групи досліджень і аналітики Colliers International Валерій Трушин. У середньому ж номерний фонд міста щорічно збільшується на 400 номерів.

Очікувалося, що 2005 рік стане кульмінаційним для готельного ринку Санкт-Петербурга, а потім готельне будівництво піде на спад. Дійсно, з лютого 2006 року, після відкриття пятизвездного готелю "Кемпински Мийка 22", на ринку настав затишок. " Протягом довгого часу не було відкрито ні одному великого готелю, номерний фонд приростав за рахунок невеликих готелів і міні-готелів", - говорить Валерій Трушин. В 2007 році в місті були відкриті готелі "Династія" (39 номерів), "Імперія Парк" (15 номерів), "Ра" (28 номерів), Lancaster (49 номерів) і інші міні-готелі. Лише в листопаді 2007 року на Лиговском проспекті відкрився великий готель "IBIS Санкт-Петербург Московський вокзал" на 220 номерів. Сьогодні експерти певен, що це не спад, а тривала пауза. По кількості заявлених проектів 2008 рік повинен стати рекордним для готельного ринку північної столиці.

Мода на міні

Сьогодні готельний комплекс Санкт-Петербурга нараховує 105 об'єктів, що розташовують 14,7 тис. номерів ( без обліку гуртожитків і міні-готелів). За даними компанії Colliers Int., половина номерного фонду міста припадає на готелі категорії "3 зірки", на внекатегорийние готелю - близько 15%, а на чотири- і пятизвездние готелі - 22% і 15% відповідно.

Серед основних гравців можна виділити міжнародного оператора Rezidor SAS - Radisson SAS Royal Hotel, "Пулковская Park Inn", "Прибалтійська Park Inn". Загальний номерний фонд - 2204 номера. Крім того, на початку наступного року планується відкриття готелю "Невський Park Inn" на 246 номерів. Група "Туррис" володіє готелями "Росія", "Виборзька", " На Садовій", а також пансіонатами "Балтиец" і "Буревісник", розташованими в селищі Репино в 40 км від Санкт-Петербурга. Загальний номерний фонд - 1345 номерів. Два великі готелі - "Санкт-Петербург" і "Жовтнева" - із сумарним фондом 973 номера належать приватному банку "Вікінг". Замикає п'ятірку лідерів готельного ринку міста компанії "Азимут Готель Санкт-Петербург", під керуванням якої перебуває 934 номера.

Однак на думку начальника керування діючих готелів "Інтурист Готель Груп" Олега Кавуна, близько 62% номерного фонду Петербурга припадає на міні-готелі. По оцінках аналітиків компанії "Азимут", витрати на відкриття міні-готелю квартирного типу на десять номерів становлять $1 млн., реальна рентабельність продажів - 13-15%, а передбачуваний строк окупності - від шести до восьми років. Зараз з'являється усе більше мережних проектів міні-готелів, у тому числі Nevsky Hotels Group, Valka Hotels Group, B&B Rinaldi. Сюди ж можна додати квартири з посуточной оплатою. Олег Кавун уважається, що їх близько 10-15 тис.

"У результаті ціни на проживання в петербурзьких готелях ростуть повільніше, чим, наприклад, у московські: в 2007 році середня ціна за номер склала 1,57 тис. руб., збільшившись на 9% у порівнянні з 2006 роком", - констатує гендиректор компанії "Азимут" Сергій Лисенков.

Навала варягів

У нинішньому році готельний ринок Петербурга буде продовжувати активно розвиватися. За словами Валерія Трушина, зараз у місті реалізується порядку 60 інвестиційних проектів будівництва й реконструкції готелів на 7640 номерів і подані заявки приблизно на 140 об'єктів (більш 11 тис. номерів).

На готельному ринку Санкт-Петербурга усе помітніше перевага західних брендів, і в 2008 році ця тенденція стане ще помітніше.

Серед нових проектів можна виділити будівництво пятизвездного готельного комплексу на Вознесенську проспекті, 1/12 на 186 номерів. Управляти готелем буде Four Seasons Hotels & Resorts. Інвестором проекту стануть ФК "Уралсиб" і ЗАТ "Тристар Инвестмент Холдингс".

Група Accor планує відкрити в Петербургові до 2013 року чотири-шість готелів, у тому числі пятизвездний Pullmann. ДО 2010 року " Ргс-Нерухомість", що входить до складу холдингу "Кловер Груп", планує відкрити два готелі (загальний фонд 250 номерів), оператором яких стане Intercontinental Hotel Group.

Усе більше інтересу проявляють до петербурзького ринку західні інвестори. Естонська Pro Kapital Grupp у найближчі п'ять років розраховує побудувати в Росії 20 готелів на 3,5 тис. номерів. Першим проектом естонської компанії стане пятизвездная готель за адресою Більша Морська вулиця, 54 на 108 номерів, яка почне працювати під брендом Domina Prestige уже цього року.

Норвезька Linstow, що спеціалізує на девелопменте й керуванні нерухомістю, придбала в холдингу "Адамант" споруджуваний готель на 175 номерів за адресою Ливарний проспект, 5/19. Оператором готелю, який почне працювати в 2009 році, стане естонська компанія Reval Hotels, що належить Linstow. Раніше норвезький інвестиційний фонд заявляв про наміри побудувати в Петербургові до 2010 року три готелі загальним фондом 400-500 номерів. Більш агресивну політику на пітерському ринку веде ще одні норвезький інвестор - Wenaas Group. Компанія вже придбала кілька побудованих готелів - "Пулковскую", "Прибалтійську" і "Редиссон САС Ройял Готель". ДО "Прибалтійської" інвестор планує прибудувати корпус на 300 номерів. Крім того, на засоби Wenaas зводиться комплекс Park Inn на Невському проспекті.

Фінська готельна мережа SOK Holding уже володіє діючим готелем Holiday Club St. Petersburg ("п'ять зірок", 278 номерів), а також двома споруджуваними готелями, що ставляться до мережі Sokos Hotels, - Sokos Hotel Olympic Garden ("чотири зірки", 348) і Sokos Hotel Vasilievsky ("чотири зірки", 255). Усього компанія планує побудувати в центрі Петербурга вісім готелів. Але майданчика для інших п'яти поки не знайдені.

Виявляють цікавість до ринку Санкт-Петербурга не тільки північні сусіди. Orco Property Group (Люксембург) створила інвестиційний фонд в €250 млн. для покупки готельних об'єктів на території Росії. Одна з готелів ( під брендом Mamaison Hotels & Apartments) буде запущена в Петербургові. Італійська Margheri Group планує побудувати четирехзвездний готель Riviera на 110 номерів у складі МФК "Невський Сіті", а також готель "Рафаелло" на 300 номерів.

Ринок без конкуренції

""Місцеві" готелі з появою таких проектів, як Ibis і Sokos, можуть втратити свою частку ринку", - попереджає Сергій Лисенков. Ці ж проекти, на думку експерта, підсилять тиск на сегмент міні-готелів, які будуть поступово йти з ринку. "Майбутнє цього продукту визначене: з кожним роком конкурувати їм буде усе складніше", - певен Лисенков. "Цей сегмент наситився, - підтверджує й віце-президент Федерації рестораторів і отельеров Вадим Прасов. - А існуючим міні-готелям, щоб вижити, прийде поєднуватися в конгломерати".

Олег Кавун із цим не згодний. Він уважає, що гравцям петербурзького ринку поки не варто побоюватися серйозної конкуренції: зараз у місто приїжджає 4-5 млн. чоловік у рік, і по оцінках західних експертів, потік приїжджих може збільшитися до 30 млн. чоловік.

"Якщо всі проекти будівництва нових готелів у Санкт-Петербургові, офіційно заявлені до введення в комерційну експлуатацію до 2010 року, будуть реалізовані, а це більш 11 тис. додаткових номерів, то з обліком уже наявного фонду попит на готельні послуги буде вдоволений на 80%", - пояснює він. Готельний фонд Лондона, де проживає 7,4 млн. чоловік, нараховує 83,3 тис. номерів; у Парижу на 10 млн. жителів - 77 тис. номерів; у Празі на 1,2 млн. жителів - 24 тис. готельних номерів. А в Петербургові на 4,6 млн. жителів сьогодні доводиться порядку 20,5 тис. номерів, більшу частина з яких, на думку Сергія Лисенкова, важко навіть назвати номерами. "Але готельний ринок Санкт-Петербурга зрозумілий як російським, так і західним інвесторам, і згодом номерний фонд наблизиться до 40-50 тис., - підсумував він. - Тоді можна буде очікувати конкуренції між готелями не тільки в сезон білих ночей".