У своїй попередній статті я торкнувся питання, пов'язаного з доцільністю спільної діяльності девелоперов і отельеров з метою дозволу ряду проблем, що утворювалися в результаті кризи. Справжня стаття буде присвячена саме цій темі.

Криза серйозно відбилася на всіх секторах девелопмента, багато напрямків якщо не будуть повністю закриті, те, принаймні, зведені до мінімуму. Однак проблеми деяких секторів нерухомості можуть бути дозволені за допомогою механізмів гостинності. У першу чергу це стосується об'єктів житлової міської нерухомості.

У даний момент на ринку є досить велика кількість об'єктів уже готових або у високому ступені будівельної готовності. Очевидно, що із продажами не все гаразд, точніше, продажу стали проблематичним. На причинах цієї ситуації я зупинятися докладно не буду – про цей отже досить багато написане.

Більш докладно зупинимося на наступному – на тих стратегіях, які можуть вибрати для себе девелопери цих об'єктів. В умовах, що склалися «непродаваемости», найбільш оптимальними представляються дві можливі стратегії:

1. Пасивна – вичікувальна;

2. Активна – реформаційна.

Розглянемо кожну зі стратегій більш докладно.

Для прийняття зваженого управлінського розв'язку (продавати за будь-якою ціною, дочекатися певної ціни, чекати й т.п.) необхідно мати достатній обсяг релевантної інформації. Уживати які-небудь активні кроки в умовах високої невизначеності – чревате.

Однак, на мій погляд, не слід розраховувати на появу найближчим часом інформації, яка дозволить прийняти правильний управлінський розв'язок. Усі антикризові заяви державних чиновників як російських, так і західних досить мрячні й не дозволяють зробити скільки-небудь однозначних висновків про розвиток ситуації й про заходи, що готуються. Тим більше що ряд декларируемих заходів носить явно популістський заспокійливий характер і ніяк не пов'язаний з існуючою реальністю.

Таким чином, можна бути впевненим тільки в одному – стан невизначеності протривати досить довго.

Практика бізнесу свідчить про те, що небезпечна як поспішність, так і надмірна «затягування» з ухваленням рішення. Тому вичікувальна позиція цілком має право на життя, однак, на мій погляд, найбільш правильної була б інша позиція – активна.

Очевидно, що об'єкт житлової нерухомості створювався девелопером для продажу, але якщо в цей час його неможливе продати, то слід зробити так, щоб він не просто «простоював», продовжуючи викачувати гроші з кишені власника (технічне обслуговування, охорона, комунальні послуги), але як мінімум – окупав витрати на свій зміст, а як максимум – приносив прибуток.

При цьому найбільш ефективною формою використання об'єкта є та, яка не пов'язана із серйозними конструктивними змінами; по-перше, через відсутність засобів на них, а по-друге, для того щоб після поліпшення ситуації об'єкт із мінімальними витратами був готовий до продажу.

На мій погляд, найбільш ефективною формою використання об'єкта міської житлової нерухомості є його перепрофілювання в об'єкт гостинності.

Очевидно, що житловий будинок також як і готель призначений для організації проживання фізичних осіб. Умови короткострокового й довгострокового проживання різняться, але не суттєво, отже, перетворення об'єкта не зажадає серйозних конструктивних змін.

При цьому слід зазначити, що перетворенню може піддатися не весь будинок, а, наприклад, його окремий конструктивний модуль, наприклад, під'їзд.

Закономірно виникає ціла низка питань. Відповімо на найбільш важливі, розглянувши ситуацію на прикладі Москви.

Девелопмент випробовує проблеми, а як стан сфери гостинності – наскільки успішно вона переживає кризу?

У попередній статті було розглянуто питання, пов'язаний із впливом світових економічних криз на сферу туризму й гостинності. Що приводяться дані однозначно свідчать про те, що сфера гостинності досить швидко відновлюється після криз. Особливо це характерно для ділового туризму.

Також слід зазначити, що в найменшому ступені криза торкається середнього цінового сегмента (3*) і в найбільшій – вищий ціновий сегмент (4* і 5*).

Який вид готелю найбільше доцільно створити?

Успішність готелю визначається її завантаженням. Іншими словами, чому більш заповнений готель і чому більш тривалий строк проживають у ній її гості, тим більше вона прибуткова.

У цьому зв'язку слід зазначити, що на послуги гостинності, особливо в среднеценовом сегменті спостерігається підвищений попит як з боку іногородніх осіб, що прибувають у Москву на короткий строк, так і з боку іногородніх осіб проживаючих у Москві досить тривалий час.

Питання дотичне короткострокового проживання ми розглянемо трохи пізніше, у відповіді на дане питання мені хотілося б більш докладно зупинитися на такому досить цікавому сегменті як довгострокове проживання.

Оцінити кількість квартир у Москві здаваних у довгострокову оренду іногороднім громадянам досить складно, однак по одностайній думці аналітиків їх кількість варіюється в межах 150-250 тис.

Оренда житла в приватних осіб пов'язана з певною проблематикою, про яку вже достатньо багато писали – починаючи від волюнтаризму й несумлінності орендодавців, закінчуючи не самим зручним місцем розташування й побутовими умовами цих квартир.

Насправді, бізнес по створенню орендних квартир і по наступній їхній здачі в оренду існує досить давно. Він представлений рядом організацій, які ведуть таку діяльність на регулярній основі. Це досить ефективний і високоприбутковий бізнес, до того ж не потребуючий масштабних інвестицій. Проте, можливості існуючих гравців цього ринку не можуть задовольнити весь існуючий попит.

Не дуже давно ряд великих девелоперских компаній серйозно розглядав питання про створення «дохідних будинків» ( тобто будинків із квартирами, призначеними для здачі в оренду), деякі проекти до яких я був притягнутий, були досить детально пророблені, однак жоден з них не був реалізований. Причина очевидна – ефективність таких проектів у той час була суттєво нижче, чим у проектів по будівництву житла для продажу. А коли навколо багато золота, то хто ж звертає увагу на срібло?...

У даний момент ситуація принципово змінилася, тому є всі передумови до того щоб повернутися до напрацьованого раніше…

Безумовно, криза скоротить кількість іногородніх фахівців у Москві, але не настільки суттєво, що потреба в оренднім житлі зникне як така. У силу ряду обставин іногородні фахівці будуть більш привабливими співробітниками, чому москвичі. Вони більш активні, готові працювати за менші гроші – так кого ж віддасть перевагу роботодавець?..

Таким чином, на мій погляд, перетворення нереалізованої житлової нерухомості в об'єкт гостинності, що поєднує в собі елементи як класичного готелю, що надає проживання на короткий строк, так і готелю, що надає послуги по довгостроковім проживанню ( апарт-готель), представляється цілком виправданим.

Наскільки велика потреба в готельних об'єктах у Москві, особливо в сегменті 3*?

Найбільше наочно ситуацію ілюструють показники офіційної статистики. На цей момент показники кризового періоду поки ще не визначені, тому ми будемо керуватися даними сложившимися в період попередній кризі.

Кількість готелів у Москві на 01.01.08г. склало 218 об'єктів з номерним фондом 35,4 тис. номерів.

Зазначена кількість готелів украй незначно для задоволення поточної потреби. Для порівняння: у Лондоні приблизно 1,7 тис. готелів, у Парижу — близько 1,5 тис.

Номерний фонд існуючих московських готелів підрозділяється на наступні категорії:

• Клас люкс (5 зірок) – 8%;

• Бізнес-Клас (4 зірки) – 17%;

• Середній клас (3 зірки) – 43%;

• Економічний клас (1-2 зірки) – 27%;

• Міні-готелі (менш 50 номерів) – 5%;

При цьому слід розуміти, що віднесення 43% московських готелів до категорії 3* носить досить умовний характер, оскільки в Росії, втім, як і в ряді європейських країн відсутня система обов'язкової сертифікації, тому більша частина «зірок» привласнена готелями самостійно. При ближчому розгляді виявляється, що більша частина готелів, позиционирующая себе в категорії 3*, являє собою старі радянські готелі рівня 1*-2*.

Номерний фонд Москви в 2007 р. у якіснім і кількіснім відношенні перетерпів деякі зміни, однак їх не достатньо для якісної зміни існуючого положення.

Так, з 17 заявлених на 2007 р. готельних об'єктів (2.680 номерів) було відкрито 11 об'єктів загальним номерним фондом 1.801 номер. Серед готелів, що відкрилися, 2 належать до категорії 5* (418 номерів), 3 - до категорії 4* (1.127 номерів) і 3 - до категорії 3* (183 номера). Таким чином, найбільше поповнився номерний фонд категорії 4*.

Якщо говорити про раніше анонсовані проекти, то в 2008 р. заявлене до введення на ринок близько 20 об'єктів сукупною місткістю близько 3.400 номерів, при цьому на частку готелів середньої категорії прийде не більш третини нової пропозиції.

Враховуючи криза, що вибухнула, а також складності з оформленням дозвільної документації в Москві, мабуть, що в 2008 році буде відкрито не більш 15-17 готелів із сукупним номерним фондом 2,5–3 тис. номерів.

Таким чином, найбільш дефіцитної є категорія 3*. На думку експертів для ліквідації існуючого дефіциту потрібно збільшити існуюче пропозицію як мінімум в 3 рази. Не слід очікувати, що існуючий дефіцит буде ліквідований у недалекому майбутньому - нових об'єктів у зазначеній категорії вводиться недостатньо, а старі об'єкти, що закриваються на реконструкцію, відкриваються надалі з підвищенням категорії.

Через наявний дефіцит середня заповнюваність московських готелів тримається на досить високому рівні, наприклад, за 2007 р. вона склала за різними оцінками від 75 до 80 відсотків. При цьому необхідно відзначити те, що ці показники суттєво перевищують аналогічні показники багатьох країн Європи й Азії.

Наскільки важливий фактор місця розташування готелю?

Фактор удалого місця розташування для готелів категорії 4* і 5* украй важливий. Найбільш оптимальною локацією представляється центр міста або безпосередня близькість від домінант – ділових, виставочних, культурних центрів.

Місце розташування готелів категорії 3* відіграє певне значення, але аж ніяк не визначальне. Готелю зазначеної категорії в основному вибираються виходячи з оптимальності показника « ціна-якість», а не ефектного виду з вікна.

Проте, фактор місця розташування слід ураховувати, орієнтуючись на зручну доступність, у першу чергу, суспільним транспортом.

Наскільки затратно обладнати готель?

Очевидно, що найбільш точні цифри можуть бути отримані при плануванні конкретного об'єкта, якщо ж говорити про узагальнені показники, то оснащення готельного номера категорії 3* становить від 500 до 900 доларів на 1 кв.м. житлової площі.

Що робити якщо на встаткування готелю не вистачає коштів?

Цілком можливо, що власник уже створеного об'єкта нерухомості був би радий перетворити його в об'єкт готельного бізнесу, але в нього просто не вистачає засобів на це.

Такі проблеми в моїй практиці вже виникали. Залежно від масштабу проблеми вони дозволялися повністю або частково. При розв'язку проблеми слід виходити з того, що криза торкнулася не тільки сфери девелопмента, але й суміжні сфери, у тому числі будівельних і оздоблювальних матеріалів, меблів, текстилю й т.п. Ряд великих постачальників займає досить гнучку позицію й з ними можна досягати домовленостей про поставки з відстрочкою (розстрочкою) платежу. Джерелом таких платежів буде виторг від діяльності готелю.

чи Існують приклади подібних розв'язків?

Так, існують. Найбільш характерними прикладами пропонованого розв'язку є апарт-готелі «Еридан» і «Царицино», що функціонують у Москві вже не перший рік.

Який виторг можна чекати від діяльності готелю?

Повторюся – точні цифри можуть бути отримані тільки по конкретному об'єкту. Якщо ж говорити про укрупнені показники, то 1 кв.м. номерного фонду готелю здатний забезпечити вступ виторгу 35.000 – 40.000 рублів у рік.

У розрахунках не враховані вступи від додаткових послуг (крапок харчування, спорту й оздоровлення), які становлять по міських готелях від 20 до 40 відсотків. Доцільність створення таких крапок продажів залежить від місця розташування конкретного об'єкта.

Які існують варіанти керування готелем? Який варіант найбільш оптимальний?

Насправді, існують два можливі варіанти керування готелем – за допомогою притягнутого готельного оператора або самостійно. Кожний із цих варіантів має свої гідності й недоліки.

Очевидно, що залучення готельного оператора дозволить одержати необхідну якість у досить стислий строк, однак при цьому власник об'єкта буде зв'язаний певними довгостроковими зобов'язаннями, оскільки готельний оператор буде зацікавлений у долгосрочности контракту на керування (не менш 5 років), у той час як власник явно буде зацікавлений у більшій волі маневру.

Самостійне керування дає більшу волю маневру, але вимагає принципово інший «залучення» власника в керування об'єктом.

Які основні ризики проекту можна виділити?

На мій погляд, одним з найбільш серйозних ризиків подібного проекту є самовпевненість.

На перший погляд сфера гостинності виглядає досить простий і зрозумілої, що викликає бажання «поупражняться» у ній самостійно.

У результаті цього по території Росії з'явилася досить істотна кількість об'єктів, віднести яких до об'єктів гостинності можна тільки на підставі напису на вивісці…

Простота гостинності оманна. У цій сфері досить багато нюансів і тонкощів, які не завжди очевидні для недосвідченого, тому, який би варіант керування об'єктом не був би обраний, моя рекомендація однозначна – звертатися тільки до професіоналів.

чи Існують додаткові переваги, які може одержати девелоперская компанія, якщо паралельно буде займатися ще й готельним бізнесом?

Девелоперский бізнес – це проектний бізнес, пов'язаний із серйозними розривами в cash-flow. Такий бізнес досить чутливий до різного роду кризовим явищам.

Доповнення проектного бізнесу, операційним бізнесом, здатним забезпечити регулярні грошові потоки робить компанію більш стійкої.

У висновку…

Очевидно, що в такій досить короткій статті неможливо розглянути всі нюанси й питання створення міського готелю. Проте, готовий відповісти на запитання всіх зацікавлених, а також допомогти в практичній реалізації подібних проектів.

У висновку мені хотілося б сказати про те, що сегмент міської житлової нерухомості – це не єдине «поле діяльності», на якім можуть співробітничати девелопери й отельери. У наступних статтях ми розглянемо можливості гостинності для інших сегментів девелопмента.

 

Автор: Слизовский Юрій