|
Загальна характеристика На кінець 2008 року ринок готелів Санкт-Петербурга нараховував 80 об'єктів із загальним номерним фондом, рівним 16 318 номерів. При цьому до найбільш якісної пропозиції, класу 3 зірки й вище, можна віднести 40 об'єктів з номерним фондом 10 955 . На ринку переважають готелю рівня 3-4 зірки, однак на сьогоднішній день саме в цьому сегменті спостерігається дефіцит, тому що більшість діючих готелів пропонує нераціональна комбінація ціни і якості – ціна на комфортабельне розміщення надзвичайно завищена, при більш низькій ціні спостерігається різке падіння якості номерів і послуг. Гнітюча кількість номерного фонду зосереджене в Центральному районі, а також у Московському й Василеостровском. В останньому в 2008 році обсяг пропозиції виріс найбільше суттєво за рахунок уведення в експлуатацію трьох готелів міжнародних операторів – Courtyard, Sokos і Holiday Club. З їхнім відкриттям номерний фонд готелів району поповнився на 773 номери (44% від загального обсягу введення готелів у Санкт-Петербургові). Рівень цін у готелях Санкт-Петербурга не постійний і залежить від сезонності. Улітку спостерігається пік цін, забезпечуваний підвищеним попитом. Ціни в порівнянні з низьким сезоном збільшуються на 20-40%. В 2008 році спостерігався ріст цін у готелях усіх сегментів. Найбільшим він став у п'ятизіркових готелях – порядку 15-20%. У готелях рівня 4 зірки ріст склав 6-8%, 3 зірки – 4-5%. У середньому, ціна за номер у готелі рівня 4-5 зірок в 2008 році склала 9 800-18 500 руб./номер/доба, рівня 3 зірки – 5 450 руб./номер/доба. В 4 кварталі відбувається традиційне зниження цін щодо літнього «високого» сезону. Однак можна відзначити, що в 4 кварталі 2008 року спостерігається більш різке щодо аналогічного періоду 2007 року зниження цін у тих готелях, які мають менші конкурентні переваги. Основним фактором є місце розташування. Спостерігається зниження цін у готелях Петроградського району, що перебувають на видаленні від станції метро й від основних туристичних потоків (вул. Подрезова, вул. Більша Пушкарская), при цьому в готелі Stony Island на Каменноостровском проспекті спостерігається 100% заповнюваність і стабільні ціни, характерні для низького сезону. Також не відчули на собі спад туристичного потоку готелю, розташовані поблизу Невського ін., а також міських центрів притягання (Московський вокзал, Палацова площа й ін.). Також в 4 кварталі активізувалася діяльність готелів у частині роботи з корпоративними клієнтами, з'явилася велика кількість акцій, спеціальних пропозицій та ін. Однак варто відзначити, що в період новорічних свят вплив спаду нівелюється, тому що багато турів у місто були розпродані заздалегідь, а також можна припустити, що жителі російських регіонів можуть віддати перевагу Санкт-Петербургу над європейськими столицями. У такому випадку, основний вплив кризи в готельному сегменті виявиться не раніше кінця січня – лютого 2009 року. Прогноз ринку готелів Петербурга Значна кількість проектів була заявлена до реалізації в Санкт-Петербургові на 2009-2010 року. До них можна віднести готелі: Best Western Premier (180 номерів); Intercontinental (198 номерів. 4*); Park Inn (246 номерів, 3*); Le Meredien (322 номера, 5*); Crowne Plaza (300 номерів, 4*) і інші. Однак готельний ринок, як і інші ринки комерційної нерухомості, підданий кризовому впливу, що виразилося в появі перших заморожених об'єктів. Таким об'єктом став готель Domina Prestige на вул. Більша Морська. Споконвічні строки реалізації проекту – 2009-2010 рр., однак стало відомо, що інвестор припиняє всі проекти в Росії. Ще один проект, реалізація якого була припинена – готель на Невському ін., 1, у будинку, що належить компанії LSR. Компанія вела переговори з найбільшими світовими готельними операторами, у тому числі з Hilton Hotel Corporation, і навіть повідомляла орендарів існуючого будинку про швидке виселення, однак у зв'язку із кризою робота над проектом була припинена. Можна припустити, що надалі буде заморожена більшість проектів, що перебувають у початковій стадії реалізації. Найімовірніше, найбільші й значимі проекти будуть завершені, однак до нових проектів девелопери приступати не будуть. Фахівці LCMC оцінюють найбільш імовірна кількість номерів, що вводяться в експлуатацію в 2009 році, на рівні 800 - 1200 номерів в 5-8 готелях, багато в чому за рахунок проектів, початих задовго до кризи, їх девелопери заморожувати не будуть. Надалі прогнозується різкий спад уведення номерного фонду. Ще однією подією на ринку може стати реконструкція філії готелю Жовтневий. Власники заявили, що збираються зносити існуючі будинки на Лиговском проспекті й побудувати на його місці офісний або офисно-готельний комплекс. Відносно вартості розміщення можна зробити прогноз про неминучість корекції цін убік зниження у зв'язку з падінням попиту й загостренням конкуренції між готелями. У свою чергу, це може позитивно позначитися на ринку в цілому за рахунок того, що криза змусить готелі стати більш клиенто-ориентированними. Також, падіння попиту може відбутися у зв'язку із кризою в економіці країн, громадяни яких утворюють основний в'їзний потік у Санкт-Петербург. Згідно статистичним даним, порядку 60% іноземних туристів прибувають у Петербург із пізнавальною метою, і 30% - з діловий. Основна частка туристів, що відвідують Санкт-Петербург, прибуває з Фінляндії (порядку 25-30%), а також Німеччини й США (5-10%). Ситуація в економіці цих країн на сьогоднішній день різна. Фінляндія в найменшому ступені постраждала від кризи. В останній місяць спостерігається деякий ріст безробіття (з 5,8% у жовтні до 6% у листопаді), однак великі компанії не проводять масових скорочень персоналу, економіка країни виявилася досить стабільної в умовах кризи. Крім того, ріст курсу євро щодо рубля робить Росію привабливої для подорожей фінів. Однак на 2009 рік Міністерство Праці Фінляндії прогнозує ріст безробіття на 7%, також як і початок рецесії в країні. За прогнозами німецького інституту економіки, в 2009 році в Німеччині можуть втратити роботу 540 тис. чоловік. Однак у жовтні-листопаді рівень безробіття стабільно залишався на рівні 7,5%. Проте, в економіці спостерігаються ознаки рецесії, в 3 кварталі 2008 року ВВП країни скоротився на 0,5%. Економіка США перебуває в найважчім положенні, за 2008 рік робочі місця втратили 1,91 млн. чоловік, безробіття досяглося рівня 6,7% - найвищого з 1993 року. Індекси промислового виробництва й сфери послуг у жовтні-листопаді впали до мінімумів за кілька десятиліть. ВВП в 3 кварталі скоротився на 0,5% щодо аналогічного періоду минулого року. Таким чином, туристичний потік із цих тих країн в 2009 році найімовірніше скоротиться. Те ж саме можна затверджувати й стосовно більшості країн Східної й Західної Європи. Зміна попиту прогнозується убік зниження особливо з боку пізнавального туризму, тому що рівень безробіття в усьому світі відчутно росте, помітно деяке зниження рівня доходів людей практично в усьому світі. Ці фактори відіб'ються на структурі витрат, більше засобів буде йти на життєво необхідні товари, до яких не ставляться подорожі. Прогнозується зниження попиту й з боку ділових туристів, однак меншою мірою, тому що багато транснаціональні або загальноросійські компанії продовжують здійснювати свою діяльність у регіоні, а також змушено здійснювати антикризові заходи, що може навіть до деякої міри збільшити відвідуваність міста. Але з іншого боку, багато компаній можуть відмовитися від планів по розширенню або запуску своєї діяльності в Санкт-Петербургові, і, таким чином, імовірний деякий спад попиту. При цьому досить імовірно зсув попиту із сегментів luxury і first class у більш доступні mid-market і economy. Таким чином, можна припустити, що попит на якісні готелі рівня 3-4 зірки залишиться відносно стабільним. У такому випадку, самі якісні й знакові об'єкти цих сегментів зможуть зберегти поточний рівень цін, або піддати його мінімальної корекції. Інші об'єкти, що не володіють значними конкурентними перевагами, змушені будуть знизити вартість розміщення більш суттєво. Світова фінансова криза вдарила по індустрії подорожей, обсяги ринку скорочуються, і дана тенденція протримається протягом 2009 року, а можливо й пізніше. Це відіб'ється як на в'їзному, так і на внутрішньому туризмі, і на діловому, і на пізнавальному. Тобто можна говорити про різке скорочення потенціалу ринку. Крім того, дефіцит ліквідності й неприступність позикових засобів роблять подальше введення об'єктів у сегменті готелів украй скрутним. Таким чином, у найближчі 1-2 року можна буде очікувати різкого спаду заповнюваності готелів і зменшення темпів приросту номерного фонду в сегменті. Надалі, при завершенні кризи ймовірно поступове відновлення ринку й продовження його розвитку. Довідка London Consulting & Management Company | LCMC працює на російському ринку з початку 2005 року, надаючи своїм клієнтам і бізнес-партнерам послуги в сфері консалтингу, супроводу проектів, брокериджу, довірчого керування й експлуатації комерційної нерухомості. Будучи, насамперед, практиками керування нерухомістю, фахівці компанії розглядають проект на всіх стадіях реалізації з погляду його фінального стану, що припускає стабільну, довгострокову прибутковість і оптимальні експлуатаційні характеристики. На більшості проектів компанія виступає в ролі не тільки консультанта, але й супроводжує будівництво, c метою реалізації розроблених концепцій без викривлень. По значній частині проектів контракти, укладені компанією, припускають і наступне керування об'єктами. У складі компанії працюють професіонали, що мають великий досвід керування об'єктами нерухомості, маркетологи, аналітики й фінансисти високого рівня. Фахівці LCMC є постійними учасниками галузевих конференцій, сприяючи підвищенню рівня професіоналізму всього ринку комерційної нерухомості Росії. Регулярно проводячи маркетингові дослідження ринку, ми маємо повну інформацію про регіональні ринки комерційної нерухомості й формуємо прогнози на найближчі кілька років. Автори: Євгеній Каур, Настасія Минаева, Роман Храмичев, Катерина Семенова. |
Поради туристам
Останні новини
У Шанхаї відкрився розкішний Ritz-Carlton
детальніше...
Російський турпотік у Пхукет у 2010 році може обігнати німецький детальніше...
AAHS визнала пітерський Corinthia кращим п'ятизірковим готелем РФ детальніше...
Російські і китайські туристи оплачують за відпочинок готівкою детальніше...
|
|
|
