Поліпшення економічної ситуації в Росії викликало збільшення числа ділових поїздок і розвиток туризму. Це приводить до росту потреби в будівництві нових готелів і сприяє підвищенню інтересу російських і закордонних девелоперов до реалізації інвестиційних готельних проектів у всіх регіонах країни. У західних фахівців є свої секрети в сфері девелопмента готелів.

 

У рамках Міжнародного інвестиційного форуму Proestate представники компанії GVA Sawyer провели семінар на тему «Основи практичної діяльності в нерухомості». У рамках зустрічі вони поділилися своїми професійними секретами з колегами по бізнесу. Виявляється, при проектуванні готелю потрібно йти від кінця до початку: вибір майданчика під будівництво стає не тільки не першою ланкою в роботі девелопера, а фактично завершальним. Після нього залишається тільки створення архітектурного розв'язку.

А чи знаєте ви, що…

Існує кілька конкретних рекомендацій, дотримання яких може значно полегшити процес девелопмента готелю або готельного комплексу. «Девелопер і готельний оператор містять договір на готельне обслуговування. Я певен, що ідеальний варіант – висновок такого договору на самій ранній стадії. Найкраще заздалегідь знати всі вимоги готельного оператора до майданчика, де готель буде побудований», – пояснює технічний директор програми Citylights hotels компанії GVA Sawyer Патрик Браун.

«Ніколи не можна ухвалювати рішення щодо придатності майданчика під будівництво готелю без участі готельного оператора. Без нього не можна також вибирати формат майбутнього готелю», – підтвердила президент GVA Sawyer, партнер Віра Сецкая. За її словами, необхідно заздалегідь домовитися про «звездности» готелю й відразу підписати дві угоди з готельним оператором – « Про керування проектом» і « Про технічний супровід».

Коли стає зрозуміло, який саме об'єкт буде зводитися й на якого клієнта він орієнтований, можна вибирати місце майбутнього будівельного майданчика. При цьому фахівці GVA Sawyer згодні з поширеною думкою, що в російських регіонах поки немає чіткої сегментації готелів по «зоряної» категорії.

Також на самій ранній стадії до проекту повинен підключитися брокер. «Саме брокер малює портрет конкретного клієнта й називає рівень орендної ставки, прийнятний для даного клієнта», – уважається віце-президент по комерційній нерухомості GVA Sawyer Олена Шевчук. На її думку, якщо департамент маркетингу дає звичайно загальні відомості, то брокер готовий поділитися конкретними цифрами. При відсутності таких проект готелю ризикує окупатися довше, чим планується споконвічно.

 

Наше або імпортне

У сфері будівництва готелів західні девелопери досяглися більших успіхів. Ніхто з вітчизняних фахівців не заперечує, що на Заході їсти чому повчитися. Найсучасніші технології дозволяють поєднувати архітектурні изиски, прибутковість і забезпечення максимального комфорту гостям готелів. Тому, видалося б, природнім ходом подій повинне було стати повсюдне запрошення іноземних фахівців для розробки російських проектів готелів.

Проте в останні кілька років саме в цій області спостерігається схильність до створення тандемів іноземних і російських зодчих. Це пов'язане з тим, що, реалізуючи свої архітектурні фантазії, західні проектувальники не враховують наших вітчизняних технічних норм і вимог російського законодавства. І все-таки перші такі тандеми були не завжди вдалі.

«Ми зробили помилку, запросивши для реалізації одного із проектів вітчизняне й західне архітектурні бюро на свій вибір. Ми втратили дуже багато часу, тому що почалася боротьба амбіцій. І тепер ми робимо інакше: запрошуємо західного проектувальника й пропонуємо йому привести із собою тих російських колег, з якими він сам звик працювати. Їхнє завдання – адаптувати проект під наші Снипи», – говорить Віра Сецкая.

При цьому треба розуміти, що в західних фахівців набагато більше «набита рука». Кожний великий міжнародний оператор має концепцію й відпрацьовану технологію будівництва свого готелю, протестовану в різних регіонах по усьому світу. Наприклад, кількість загальних площ (коридори, хол, вестибюлі й ін.) строго регламентоване. Якщо девелопер створює величезні розкішні площі без розуміння цієї концепції, готель не окупиться в строк і не забезпечить ту рентабельність, яка закладена в бізнес-плані проекту. Тому існує думка, що готелі нерентабельні, а це не так.

Головне – начинка

Вибираючи, де зупинитися, клієнт готелю першою справою дивиться на зовнішній вигляд холу, номера, ресторану і т.д. Однак для девелопера оболонка проекту має другорядне значення. Усі вимоги по технічнім оснащенню необхідно одержати від готельного оператора. І зробити це випливає завчасно. «Не всі інвестори розуміють, наскільки важливі в готельному бізнесі такі речі, як меблі й устаткування. До речі, меблями ми називаємо все, що впаде, якщо готель перевернути нагору ногами», – розповідає Патрик Браун. «Дуже багато готелів з гарною оболонкою, але з поганою інженерною начинкою», – резюмує п. Браун.

Удала комбінація оболонки й начинки Віра Сецкая відзначила в Golden Apple ( бутик-готель у Москві). За її словами, він відрізняється від більшості готелів сучасним дизайном. При цьому загальна ідея яблука обіграна у всьому, аж до того, що гостеві в подарунок дають велике червоне яблуко. Це говорить про вигадку й створення комфортного середовища, що для готелю є найважливішим моментом.

Продавці сну

Як жартують отельери, їхнє завдання – продавати сон. Саме тому найважливішим моментом при проектуванні й будівництві готелю є електротехнічний устаткування – усе, що відповідає за температуру й вологість повітря, висвітлення, тишу й т.п. Особливості технічного оснащення можуть багато в чому визначити й вид майбутнього каркаса готелю.

Продавати сон вигідно. Проте вкладення в цей бізнес теж потрібні чималі. «Якщо говорити про великі готельні комплекси, то для входження в проект потрібен обсяг інвестицій більш $100 млн. А ще частіше ця сума рівняється декільком сотням мільйонів. Інвестори теж потрібні специфічні – ті, які розуміють суть готельного бізнесу», – повідомив голова ради директорів GVA Sawyer Камерон Сойер, виступаючи на семінарі перед колегами.

На думку Камерона Сойера, існує чотири етапи фінансування будівництва готелю: початковий, часткове фінансування, кредитний і іпотечний. Початковий відбувається на стадії підготовки проекту, потім наступає частковий етап. При входженні в проект на цьому етапі очікується прибутковість від 15 до 22%. Як повідомив п. Сойер, у Москві – прибутковість установлюється на рівні приблизно 15%, у російських регіонах – 18–22%. Від наступного – кредитного – етапу очікується прибутковість близько 12%. Іпотека ж наступає вже після здачі об'єкта в експлуатацію.

Внутрішня норма прибутковості самого готельного бізнесу при грамотному підході тримається на рівні 40% – за умови залучення кредитного капіталу. Без кредитного капіталу прибутковість об'єкта становить більш 20%.

Помилковим є думка, що рівень прибутковості п'яти- і четирехзвездних готелів вище, чим об'єктів більш низької звездности. Самими затребуваними, що й швидко окупаються, як правило, виявляються трехзвездние готелі, але тільки в тому випадку, якщо якість сервісу в них відповідає європейському стандарту трехзвездности.

«Нерухомість – це не бетон і цегли. В основному, це – фінансові операції. І про цей не треба забувати», – підсумував свій виступ Камерон Сойер.

Пізнається в порівнянні

Оскільки мова на семінарі йшла винятково про практичні речі, що виступають запропонували зрівняти два населені пункти з погляду готельного девелопмента – міста Балтімор на східнім узбережжі США й Новоросійськ. «Вони дуже схожі. В 1960-е роки Балтімор практично «вимер». Сьогодні в Новоросійську перед девелоперами коштують майже ті ж питання, що стояли 40 років тому в Балтіморі», – поділився Камерон Сойер. Незрозуміло, для кого будуються нові будинки. Однак поліпшення економічної ситуації повертає все на круги свої. Побудовані в Балтіморі торгові центри й готелю в цей час більш ніж затребувані. Як уважаються в компанії GVA Sawyer, Новоросійськ має такі ж гарні перспективи. Саме тому компанія GVA Sawyer сама сьогодні реалізує в Новоросійську проект готельного комплексу «Новотель».

Дефіцит

Петербург посідає друге місце після Москви по прибутковості й розміру готельного ринку. При цьому в Північній столиці цей бізнес носить яскраво виражений сезонний характер. По даним Discovery Research Group, середньорічна заповнюваність готелів першого класу наближається до максимальних показників європейських готелів аналогічного класу (60–70%), а в літній період цей показник досягає 95%.

ДО 2010 року в Петербургові планується ввести в експлуатацію 150 готелів. Але й це, як видно, не розв'яже проблеми дефіциту якісних готельних номерів. Сьогодні готельний сектор Петербурга характеризується низькою конкуренцією, завищеними цінами на чотири- і пятизвездние готелі й низькою якістю трехзвездних. Інтерес же готельних операторів до Петербурга не слабшає. Досить високий він і в південних регіонах країни – у Краснодарському краї й конкретно в місті Сочі. Одним з лідерів є також Калінінград.