Апартаменти напрокат

Досить довго вважалося, що поріг, що відокремлює елітні квартири від звичайних, перебуває на рівні тис. на місяць. Цифра кругла, зручна для орієнтування. Однак затяжний ріст цін, що становить в останні три-чотири роки не менш 15% у рік, змусив переглянути показники.

How much?

Сьогодні, переконана Альфия Закірова, керівник департаменту оренди агентства «Садиба», мінімальним для еліти рівнем слід уважати $2 тис. на місяць. Особливо вражає уяву ріст у найдорожчому сегменті: в 2005 р. кількість клієнтів, що бажають зняти житло за $8 тис. на місяць і більш, збільшилося приблизно у два рази. Максимальна ціна оренди московської квартири досягає сьогодні $40 тис. – притім, що ще рік тому межею було $25 тис.

Втім, найбільш популярними залишаються, звичайно, найдешевші варіанти. За $2–5 тис. пропонуються, як правило, одне- і двухкомнатние квартири в центральній частині Москви, оформлені в сучасному стилі, оснащені набором необхідної побутової техніки й практично повністю мебльовані. Звичайно їх знімають несімейні орендарі або пари без дітей, що воліють жити безпосередньо в самому центрі й не витрачати багато часу на дорогу до роботи.

Цінову категорію $4–10 тис. можна розбити на дві підгрупи. Це або 4-кімнатні квартири, розташовані в зелених районах центру й за його межами – у місцях, цікавих орендарям з дітьми. Ключовим міркуванням отут виявляється наявність поблизу іноземної школи. Ті, кому цікаві Англо-американська й Британська школи в Покровському-Глебово, віддають перевагу Ленінградському шосе й Срібний Бор. Розташовані на Ленінському проспекті Німецька й Скандинавська школи притягають орендарів на південний захід Москви. А, що не дуже давно відкрився в районі Чистих ставків Французька школа навіть створила невеликий ажіотаж на ринку цього району: багато французьких родин стали перебиратися туди, і виник дефіцит якісних квартир із чотирма спальнями. Подібні апартаменти часто пропонуються без меблів, які згодом завозить сам, що знімає, або її здобувають уже « під орендаря».

Другу підгрупу (ціни тут навіть вище, чим у першої, максимальні досягають $12 тис.) становлять двухкомнатние квартири, що мають якусь унікальну характеристику. Це або ексклюзивний вид з вікна ( найкращим отут уважається – на зірки Кремля), або значна площа ( від 150 кв.м). Будинок обов'язково повинен бути класу А з усіма необхідними атрибутами – охороною, підземним гаражем, системою «розумний будинок» і т.п. Такі апартаменти знімають, як правило, несімейні люди – тільки дуже багат, що підбирають житло собі під стать.

Зрозуміло, бувають і виключення. Марія Пехтерева, провідний спеціаліст відділу оренди компанії «Контакт – Елітна Нерухомість», розповіла про квартиру у Вознесенську провулку площею всього 41 кв.м, яку здавали за $11 тис. И орендар найшовся дуже швидко: він оцінив якісний євроремонт у палацовому стилі, антикварні меблі й сучасне технічне оснащення. Квартира була знята для корпоративних цілей.

І, нарешті, цінова категорія $10–40 тис. Це вже апартаменти представницького класу, де можна проводити приймання. Загальна площа – мінімум 180–200 кв.м, вітальні від 60 квадратів, три-чотири санвузли. Не просто обробка, а індивідуальний дизайн, ексклюзивні меблі. Тут, як і при покупці нерухомості такого класу, є присутнім фейс-контроль (людину з вулиці – навіть якщо він має у своєму розпорядженні необхідні гроші – ніхто не пустить). Такі апартаменти може орендувати директор представництва великого західного банку. Є прецедент, коли орендарем був посол солідної європейської країни – по якихось своїх причинах він не праг жити в посольстві. Сама посада одинична – і квартира для такої людини теж унікальна.

Хто є who?

Орендар елітної квартири – іноземець. Цей постулат був слушний до самого останнього часу. «Якщо проаналізувати національний склад квартиронаймачів, то по кількості обігів лідирують США, Великобританія, Німеччина, Франція, – розповідає Тину Сурма, провідний спеціаліст департаменту оренди житлових приміщень компанії Penny Lane Realty. – Високими бюджетами на оренду квартир відрізняються країни Бенілюксу і Японія».

Але ситуація міняється. Іноземці як і раніше становлять більшість серед орендарів, але більшість це – приблизно 60 до 40, тобто далеко не гнітюче. Виросла вже ціла формація заможних росіян. Левову частину становлять наші співробітники іноземних компаній – раніше такі організації наймали тут тільки технічний персонал, а на всі мало-мальськи значимі посади воліли привозити своїх співвітчизників. Але час ішов, і західні фірми зрозуміли, що росіяни справляються з роботою нітрохи не гірше.

Разом із зарплатами й мовою наші співробітники перейняли в «західників» і стиль життя – сучасний, мобільний. Власний будинок тепер не видасться обов'язковим атрибутом успіху. Такі росіяни «живуть зараз»: витрачають гроші на гарні машини, їздять за кордон, літають на власних літаках. І живуть – роками – у знімних квартирах.

Треба відзначити, що поряд із квартиронаймачами змінилися й орендодавці. Люди, які одержали в спадщину квартиру й здають її, не роблячи ремонт, остаточно пішли з ринку – у всякому разі, елітного. Сучасний орендодавець, говорить Світлана Абелян, керівник філії «На Жагучому бульварі» компанії «Нове місто», – людей, що займається цим професійно: він стежить за ринком, вкладає серйозні гроші в ремонт і мебелировку, намагається вчасно позбуватися від квартир, які з якихось причин перестали користуватися попитом. Рік-Півтора назад, приміром, риелтори помітили підвищення пропозиції більших апартаментів у сталінських будинках на Тверской. Розпит хазяїв показав, що такі об'єкти, що були у свій час межею мріяння, сталі втрачати популярність – заможні орендарі сьогодні прагнуть жити в «евродомах». Відчувши зміни, багато професійні рантьє стали міняти свої квартири.

Свідченням зрілості й стабільності нашого ринку можна вважати й поява на ньому іноземних орендодавців. Їх поки небагато ( у межах 5%), але саме явище, що називається, знакове. Найчастіше ці люди – співробітники представництв західних компаній. Проживаючи у квартирах або котеджах, які орендує для них роботодавець, вони без зайвого шуму купують у Москві квартири й здають своїм співвітчизникам.

Будинок для доходу

Здача в оренду квартир продовжує залишатися бізнесом приватних осіб. Модель дохідних будинків, що зустрічався дуже часто до 1917 р., у сучасній Росії повторена тільки один раз: у жовтні 2003 р. уведений в експлуатацію будинок, побудований Департаментом інвестиційних програм будівництва Москви (ДИПС). Квартири в ньому можна охарактеризувати як «еліта середнього рівня», ціни на них перебувають у проміжку від $3 тис. до $12 тис. на місяць.

Притім, що оренда в приватної особи й у Дипса схожі, є й істотні відмінності. У дохідному будинку, що знімає має можливість одержати за окрему плату додаткові зручності: підземний паркінг, мийку автомобілів, збирання житлових приміщень і ін. У цьому змісті подібний об'єкт уже ближче до готелю, чому до орендованої квартири. Друга відмінність – прозорість взаємин з орендодавцем: договори фіксують розмір плати на рік уперед, що обгороджує, що знімає від неприємних сюрпризів.

Поки з дохідним будинком ситуація досить дивна: під час його будівництва функціонери Дипса неодноразово заявляли, що він є свого роду експериментом, у випадку удачі якого підуть нові подібні об'єкти. Проект явно вдався ( за інформацією Дипса, орендовано 97% квартир), однак більше нічого не побудоване. На 2006 р., щоправда, оголошене про вихід на ринок ще більш дорогого об'єкта класу А, де ставки будуть становити $25–45 тис. Орендарям обіцяють послуги, яких немає поки не тільки в Росії, але навіть ніде у світі – золоті ліфти, що доставляють жителів прямо у квартиру у власному автомобілі, інфраструктуру, що включає басейн, ресторан, конференц-зал, оглядовий майданчик і багато іншого...

До речі, наприкінці 2004 р. трохи приватних забудовників також оголосили, що через рік вони побудують свої будинки, призначені для здачі в оренду. Але ці проекти так і виявилися нереалізованими. Притім, що дохідні будинки – і найдорожчого цінового діапазону, і більш демократичні – явно потрібні ринку.

Пояснення отут може бути тільки одне. Строк окупності подібного об'єкта становить 7–10 років, так що забудовникові набагато вигідніше продавати квартири, одержуючи прибуток практично відразу. Масовий розвиток дохідний будинки одержать лише в тому випадку, якщо будівництво на продаж стане менш рентабельним. Олександра Косарева, начальник відділу оренди компанії Soho Realty, відзначає, що розмір ставки в останні роки росте, але аж ніяк не такими темпами, як вартість квартир у продажі. Ще кілька років назад здача приносила до 20–25% річних, сьогодні ж потрібно бути готовим до 10–12% максимум. Можливо, цей невисокий рівень і є основним обмежником розвитку дохідних будинків.

Ціни на ринку оренди в останні роки помітно ростуть, уступаючи, однак, цінам на покупку. Рівень прибутковості отут суттєво нижче, чим в інших секторах економіки. Саме тому інвестування в орендну нерухомість у Москві ще не дуже популярно. З іншого боку, для не занадто спокушених інвесторів така нерухомість досить приваблива: вона дозволяє зберегти засоби. Крім того, здача квартири в оренду – це досить комфортний бізнес, що не вимагає щоденної участі.

"Мир і Будинок"